V. Reconnaître la discrimination en matière de logement locatif

1. Définir la discrimination

Le Code stipule que toute personne a droit à un traitement égal en matière d’occupation d’un logement, sans discrimination fondée sur l'un ou l'autre des motifs qu'il prévoit. Les lois antidiscrimination ont pour objet d’empêcher qu’il y ait atteinte à la dignité et à la liberté humaines au moyen de l’imposition de désavantages, de stéréotypes ou de préjudices politiques ou sociaux.

Il existe plusieurs façons de définir et de reconnaître la discrimination. La discrimination comprend toute distinction, y compris toute exclusion, restriction ou préférence fondée sur un motif prévu au Code, qui a pour effet de compromettre les droits de la personne et les libertés fondamentales^[103].

La plus importante question consiste à déterminer si l'un des motifs prévus au Code a constitué un facteur dans la discrimination. Même si un des motifs prévus au Code ne représente qu’un des facteurs dans une décision de restreindre l’accès égal au logement, il peut s’agir d’une violation du Code^[104].

Le droit à un traitement égal en matière de logement locatif assure une protection dans un grand éventail de situations. Le droit au logement sans aucune forme de discrimination comprend non seulement le droit de conclure une entente et d’occuper une habitation à vocation résidentielle, mais aussi le droit de ne subir aucune discrimination dans toute affaire ayant rapport avec l’habitation.

2. Formes de discrimination en matière de logement locatif

2.1 Attitudes négatives, stéréotypes et préjugés

La discrimination peut prendre plusieurs formes. Dans certains cas, elle peut être directe et intentionnelle, lorsqu’une personne ou une organisation traite intentionnellement une personne de manière non équitable ou différente en raison d’un motif prévu au Code. Ce type de discrimination délibérée découle généralement d'attitudes négatives et de préjugés à l'égard de personnes visées par les motifs prévus au Code.

Exemple. Une locatrice décide qu'elle ne désire pas louer de logements à des familles avec de jeunes enfants et désigne son immeuble comme étant « réservé aux adultes ».

Exemple. Deux femmes d’origine autochtone désiraient louer une maison. Après avoir pris connaissance de leur origine autochtone, la femme du propriétaire a déclaré ne pas louer aux « Indiens » et a formulé d'autres commentaires désobligeants. Elle leur a ensuite demandé ce qu’elles faisaient dans la vie et lorsque l'une des deux femmes a dit qu'elle était prestataire de l'aide sociale, elle a rétorqué : « c’est d’autant pire »^[105].

Les droits de la personne ont pour principe que les personnes doivent être jugées selon leurs attributs individuels, leurs compétences et leurs capacités plutôt que sur des stéréotypes et des suppositions fondés sur le groupe auquel elles appartiennent. Les attitudes négatives et les stéréotypes peuvent tourner au harcèlement et à la discrimination, et gêner l’accès d’une personne à un logement. L’évaluation individuelle neutralise les effets des attitudes et des stéréotypes négatifs fondés sur des motifs prévus au Code.

2.2 Discrimination subtile

Dans certains cas, la discrimination prend des formes plus subtiles et plus voilées. L’intention ou le motif de discrimination n’est pas un élément nécessaire pour qu’il y ait discrimination; il suffit que la conduite ait un effet discriminatoire. Comme nous l’avons déjà mentionné, la discrimination fondée sur un motif prévu au Code peut ne constituer qu’une raison parmi plusieurs autres ayant motivé une décision ou un traitement^[106].

Les formes subtiles de discrimination ne peuvent habituellement être reconnues qu’après examen de l’ensemble des circonstances. Les actes individuels peuvent paraître ambigus ou trouver une explication par eux-mêmes, mais, lorsqu’ils sont considérés dans un contexte plus vaste, ils peuvent conduire à la conclusion que la discrimination fondée sur un motif prévu au Code a constitué un facteur dans le traitement imposé à une personne.

Exemple. Un homme de race noire ayant répondu à une annonce d’appartement à louer, avait été invité à le voir. Après s’être présenté et avoir visité l’appartement, il s’était fait dire qu’une autre personne avait demandé à voir le logis et qu’il serait informé de son éventuelle disponibilité. Lorsqu’il avait téléphoné au propriétaire par la suite, ce dernier lui avait répondu que l’appartement était déjà pris. Or, lorsque la sœur de son amie avait téléphoné, on lui avait dit que l’appartement était toujours libre. Le tribunal a rejeté la preuve de la propriétaire voulant que les manières de l’intéressé la mettaient mal à l’aise, de même que la preuve d’une autre locataire, d’origine chinoise, voulant que la propriétaire n’ait pas exercé de discrimination raciale vis-à-vis du Noir, puisqu’elle lui avait loué un appartement à elle^[107].

Il peut être difficile d'établir l'éventuelle incidence de la discrimination subtile dans de telles situations. Il peut, par conséquent, être nécessaire de procéder à une investigation et à une analyse plus approfondies du contexte, notamment de l’existence éventuelle de données comparatives permettant d’établir le traitement reçu par d’autres personnes ou de preuves indiquant l'existence d'un schème de comportement. Un écart par rapport aux pratiques habituelles à l’égard des locataires, par exemple une demande de dépôt de garantie ou de garant, peut prouver l'existence de discrimination^[108]. Les critères de location qui s’appliquent seulement à certains locataires peuvent constituer une preuve de discrimination si l'on peut démontrer que les personnes et les groupes désignés par des motifs du Code sont visés par un traitement différencié.

Exemple. Un fournisseur de logements impose comme condition préalable à un locataire éventuel atteint d’une maladie mentale de lui fournir une assurance verbale ou écrite selon laquelle il utilisera des médicaments d’ordonnance et se soumettra à des traitements médicaux.

La position de la Commission veut que les fournisseurs de logements ne soient pas autorisés à demander à des locataires de signer d’autres contrats que le bail pour la seule raison qu’ils appartiennent à un groupe visé par le Code.

Pour démontrer qu’il y a eu discrimination, il n’est pas nécessaire qu’il y ait eu, dans le cadre des interactions entre les parties, des paroles ou des commentaires liés à un motif prévu au Code. Toutefois, de telles paroles constituent une preuve de plus que l’un des motifs prévus au Code a joué dans le traitement reçu par une personne.

Des études de contrôle menées dans le contexte du logement locatif ont révélé la portée de la discrimination subtile liée à plusieurs motifs. À titre d’exemple, le U.S. Department of Housing and Urban Development a appuyé plusieurs vérifications en matière de logement qui ont généré une importante preuve de discrimination et de traitement différencié envers les personnes racialisées dans l’ensemble des grandes villes américaines^[109]. Des études semblables menées dans des villes canadiennes, bien qu’à plus petite échelle, ont révélé des tendances semblables. Ces contrôles indiquent que les personnes des communautés noires et autochtones, en particulier, subissent un traitement discriminatoire lorsqu’elles tentent de louer un logement^[110]. D’autres vérifications du genre ont mis au jour des pratiques discriminatoires envers les personnes qui ont révélé être gais ou lesbiennes ou être atteints de problèmes de santé mentale^[111].
En juillet 2009, le Centre pour les droits à l’égalité au logement (CERA) a publié un rapport intitulé Sorry It’s Rented: Measuring Discrimination in Toronto’s Rental Housing Market. Selon ce rapport, on estime qu'un ménage sur quatre qui est prestataire de l’aide sociale, qui est originaire de l'Asie du Sud et qui constitue une famille monoparentale de race noire est soumis à un traitement discriminatoire modéré à grave au moment de se renseigner au sujet d'un logement à louer. Le taux de discrimination augmente à un sur trois pour les chercheurs de logement atteints d’une maladie mentale. Les chefs de famille monoparentale sont également fréquemment soumis à un traitement discriminatoire au moment de chercher un logement^[112].

2.3 Harcèlement

Le paragraphe 2(2) du Code prévoit que l’occupant d’un logement a le droit d’y vivre sans être harcelé par le propriétaire ou son mandataire ou un occupant du même immeuble pour des raisons fondées sur un motif prévu au Code.

Le paragraphe 10(1) du Code définit le harcèlement comme étant le « fait pour une personne de faire des remarques ou des gestes vexatoires lorsqu’elle sait ou devrait raisonnablement savoir que ces remarques ou ces gestes sont importuns ». La mention des remarques ou de gestes « [dont la personne] sait ou devrait raisonnablement savoir qu’ils sont importuns » constitue un critère à la fois subjectif et objectif quand à l’existence de harcèlement.

La partie subjective du critère tient compte de la conscience du harceleur à l’égard de la façon dont son geste est reçu. Cette prise de conscience peut se faire de diverses façons. Dans certains cas, il devrait être évident que le geste ou les remarques seront offensants ou importuns. Certains gestes ou certaines remarques liés à des motifs prévus au Code peuvent ne pas être offensants en apparence. Ils peuvent toutefois être « importuns » du point de vue d'une personne visée. Lorsqu’un tel comportement est répété malgré les indications de la personne selon lesquelles il est importun, il peut y avoir violation du Code.

Exemple. Un tribunal des droits de la personne de l’Ontario a jugé qu’un locateur avait eu un comportement vexatoire pour contrôler la vie d’une personne atteinte de paralysie cérébrale, à la fois en tant que locataire et en tant que personne. Le locateur avait, entre autres, pénétré dans le logement de la femme lorsque celle-ci n’y était pas, éteint la lumière du couloir alors qu'elle était engagée dans l'escalier et frappé à maintes reprises sur le plafond de son logement. On a également jugé que le locateur avait proféré des insultes au sujet du handicap de la locataire^[113].

Exemple. Un homme racialisé était harcelé par ses locateurs, qui ont proféré plusieurs propos racistes méprisants, violé son intimité à plusieurs reprises et traité de pédophile^[114].

L’élément objectif du critère tient compte, du point de vue d'une tierce partie « raisonnable », de la façon dont un tel comportement serait reçu en règle générale. Pour établir le point de vue d’une tierce partie « raisonnable », il faut prendre en compte la perspective de la personne qui est victime de harcèlement^[115].

Il importe de faire remarquer que pour qu'il y ait violation du Code ou pour pouvoir déposer une plainte en vertu du Code, la victime n’est pas tenue de s’être objectée au harcèlement lorsqu’il a eu lieu. Une personne qui est victime de harcèlement peut se trouver en position de vulnérabilité et craindre les conséquences d'une éventuelle objection. Il incombe aux fournisseurs de logements de maintenir un environnement exempt de discrimination et de harcèlement, qu'il y ait ou non objection de la part de quiconque. Chaque situation doit être évaluée au cas par cas.

Exemple. Lorsqu’un couple avec un jeune enfant emménage dans un nouveau logement, une voisine leur dit qu’elle a élevé ses enfants et qu’elle a « maintenant droit à la tranquillité ». Cette voisine leur répète à plusieurs reprises que « les enfants ne devraient pas vivre en appartement et qu’ils ont besoin d’une cour pour jouer ». Malgré tous les efforts déployés par les parents pour essayer de tenir leur enfant tranquille, cette voisine ne cesse de se plaindre au locateur. Le locateur fournit à la voisine de l’information concernant les droits et les responsabilités en vertu du Code et lui offre soit d'insonoriser son logement davantage, soit de la relocaliser dans le premier logement disponible.

Le harcèlement peut prendre diverses formes suivant que la personne concernée est visée à la fois par plus d’un motif prévu au Code.

Exemple. Un fournisseur de logements fait à une lesbienne ayant un jeune enfant plusieurs remarques selon lesquelles ce dernier n’a pas de « modèles de rôles adéquats » et de « vraie famille ». La femme peut se plaindre d’être victime de harcèlement fondé à la fois sur l’orientation sexuelle et l'état familial.

Bien que l’« orientation sexuelle » ne fasse pas expressément partie de la liste des motifs énoncés au paragraphe 2(2) du Code, la politique de la Commission veut que l’orientation sexuelle soit comprise dans la protection contre le harcèlement. Ce point de vue est conforme à la jurisprudence relative aux droits de la personne^[116].

2.3.1 Harcèlement sexuel

Le paragraphe 7(1) du Code stipule que l’occupant d’un logement a le droit d’y vivre sans être harcelé par le propriétaire ou son mandataire ou un occupant du même immeuble pour des raisons fondées sur le sexe.

Le harcèlement sexuel comprend les remarques et les contacts sexuels importuns, les regards concupiscents, les regards inappropriés, les demandes de sortie importunes, les demandes de faveurs sexuelles et l’étalage d’images offensantes ou de graffitis. Toute personne a le droit d’être à l’abri d’avances importunes ou de demandes de faveurs sexuelles par un locateur, un régisseur, un employé de l’établissement, une autre personne en position d’autorité ou un autre locataire.

La liste qui suit, bien qu'elle ne soit pas exhaustive, devrait aider à repérer ce qui pourrait constituer du harcèlement sexuel ou des remarques ou gestes déplacés de nature sexuelle :

• les remarques de nature sexuelle concernant l'apparence d'une personne ou ses manières;
• le contact physique non désiré;
• les remarques suggestives ou offensantes, ou encore les insinuations à l'égard des personnes de l'un ou de l'autre sexe;
• les propositions de rapports intimes;
• les insultes, les menaces ou les railleries liées au sexe;
• les regards concupiscents ou déplacés;
• la vantardise au sujet de sa prouesse sexuelle;
• les demandes insistantes de rendez-vous ou de faveurs sexuelles;
• les plaisanteries ou remarques offensantes de nature sexuelle;
• l'exposition d'images, de graffitis ou d'autres éléments offensants à cause de leur nature sexuelle;
• les questions ou discussions se rapportant à des activités sexuelles;
• le paternalisme basé sur le sexe qu'une personne ressent comme une atteinte à son estime de soi ou à sa position d'autorité;
• l'humour grossier ou les paroles vulgaires liés au sexe;
• les menaces de dénoncer une femme aux autorités gouvernementales (par ex. une société d’aide à l’enfance, des agents d’immigration) si elle refuse de répondre à des avances de nature sexuelle.

Il n’est pas nécessaire que les remarques ou les gestes soient de nature sexuelle. Quelqu’un peut taquiner ou ennuyer une femme en raison d’idées fondées sur le sexe sur la façon dont les hommes ou les femmes « devraient » paraître, s’habiller ou se comporter.

Exemple. À plusieurs reprises, un locateur fait des remarques à une locataire au sujet de son choix de vêtements. Il lui dit qu’elle devrait porter plus souvent des jupes parce qu’elles lui donnent une allure plus « féminine » et qu’elle est plus « jolie » lorsqu’elle n’attache pas ses cheveux.

Le harcèlement sexuel peut être subtil ou ambigu. Selon le contexte, le harcèlement sexuel peut comprendre des indiscrétions importunes à propos de la vie privée d’une femme.

Exemple. Une célibataire habitant une coopérative d’habitation se fait poser des questions par d'autres membres de la coopérative au sujet de son état de célibat, par exemple : « Avez-vous quelqu’un dans votre vie? » et « Quand allez-vous vous établir et avoir des enfants? » Lorsqu’elle exprime son inconfort à l’égard de ces questions, on lui répond de « ne pas se prendre tant au sérieux ».

Le harcèlement sexuel peut également comprendre des visites au logement d’une femme (qu’elle y soit ou non), des refus de faire les réparations nécessaires ou d'assurer l'entretien, des menaces de couper les services, ainsi que des menaces d’expulsion.

En matière de logement, les personnes transgenre sont protégées contre les commentaires dégradants, les insultes ou le traitement différencié en raison de leur identité sexuelle.

Bien que certains hommes soient effectivement victimes de harcèlement sexuel en matière de logement locatif, ce sont les femmes qui sont le plus souvent touchées. Le déséquilibre de pouvoirs habituel qui existe entre locateurs et locataires est souvent aggravé par les inégalités de sexe. Dans une cause récente, le Tribunal des droits de la personne de l’Ontario a commenté ce déséquilibre de pouvoirs :

Un gérant d’immeuble est en position de pouvoir par rapport aux locataires. Il peut rendre la vie d’un locataire inconfortable ou insupportable. L’abus de ce pouvoir peut exercer un effet important sur la jouissance qu’a une locataire de son lieu de séjour. Lorsque le gérant d’immeuble est un homme plus âgé qui exerce son pouvoir de manière importune sur une femme plus jeune sous forme de harcèlement sexuel, cette situation mine ses attentes de vivre paisiblement chez elle^[117]. [Traduction]

Selon les commentaires recueillis par la Commission dans le cadre des consultations tenues en matière de logement, les femmes qui dépendent des programmes de suppléments de loyer et qui vivent dans des logements privés sont particulièrement vulnérables aux menaces et au harcèlement sexuel de leurs voisins ou locateurs. Certains locateurs peuvent harceler sexuellement les locataires féminines à faible revenu dont le loyer est en retard, qui veulent éviter de se faire expulser ou dont le logement a besoin d’entretien en cherchant à obtenir des faveurs sexuelles.

Souvent, le harcèlement sexuel sera fondé sur plus d’un motif prévu au Code. Les stéréotypes raciaux concernant la sexualité des femmes, par exemple, ont constitué un facteur déterminant dans plusieurs plaintes pour harcèlement sexuel. Les femmes peuvent être visées en raison d’une croyance selon laquelle, compte tenu de caractéristiques racialisées, elles sont plus disponibles sexuellement, plus susceptibles de se soumettre à l’autorité masculine, plus vulnérables, etc. Les jeunes femmes, les femmes handicapées, les mères chefs de famille monoparentale et les lesbiennes peuvent également être la cible de harcèlement sexuel.

Exemple. Un gérant d’immeuble et une entreprise de gestion immobilière ont été jugés responsables de harcèlement sexuel envers une jeune locataire en raison du comportement importun du gérant à son égard. Outre ses remarques importunes de nature sexuelle, celui-ci a tenté de lui imposer une relation amicale et sa politique « porte ouverte » comprenait le fait de laisser sa porte ouverte sur un corridor commun pendant qu’il avait des relations sexuelles^[118].

2.4 Milieu empoisonné

La définition du harcèlement énoncée dans le Code parle de plus d’une remarque ou de plus d’un geste. Toutefois, une seule remarque ou un seul incident suffisamment sérieux ou important peut exercer un effet en établissant une atmosphère empoisonnée^[119]. Il est essentiel de connaître le contexte pour déterminer si un seul incident peut être considéré comme du harcèlement.

Exemple. Le commentaire d’un locateur selon lequel le locataire devrait « sortir de sa maison et quitter son pays » a suffi pour créer une atmosphère empoisonnée, et, par conséquent, constituait du harcèlement parce qu’il s’accompagnait de blasphèmes et d’agression physique^[120].

Le milieu empoisonné est déterminé par la nature des remarques ou des gestes et l'effet que ceux-ci exercent sur la personne, plutôt que sur la fréquence à laquelle a lieu le comportement.

Dans le contexte de l’emploi, les tribunaux ont jugé que l’atmosphère qui règne dans un milieu de travail constitue une condition d’emploi tout autant que les heures de travail ou le taux de salaire. Les « conditions d’emploi » comprennent l’atmosphère émotionnelle et psychologique du lieu de travail^[121]. La position de la Commission veut que ce principe s'applique également dans le secteur du logement locatif. L’atmosphère d'une habitation locative constitue une condition de location et, à ce titre, elle comprend l’atmosphère émotionnelle et psychologique qui y règne.

Exemple. On a établi l’existence d’un milieu empoisonné dans une affaire dans laquelle un locateur assurait des services d’entretien inférieurs à un locataire d’origine cambodgienne et à d'autres locataires d'origine asiatique. Le locateur avait également fait des remarques de nature à discréditer les Asiatiques dans un article de journal^[122].

La création d'un milieu empoisonné dans le domaine du logement locatif a pour conséquence de soumettre certaines personnes à des conditions de location tout à fait différentes de celles auxquelles sont soumises les personnes qui ne sont pas visées par ces remarques ou ces gestes. Ces situations représentent un déni de l’égalité en vertu du Code.

Les fournisseurs de logements, y compris le personnel administratif, ou les membres du conseil d’administration des coopératives d’habitation, qui sont ou qui devraient être conscients que l’atmosphère est empoisonnée, mais qui la laissent se perpétuer, font preuve de discrimination à l'égard des personnes touchées, même si eux mêmes ne participent pas à la création de cette atmosphère^[123]. Les remarques ou gestes déplacés ont pour effet d’empoisonner non seulement l’environnement des personnes racialisées, mais celui de tout le monde et exercent un effet perturbateur. Tout fournisseur de logements est responsable de veiller à ce que le milieu soit exempt de ce genre de comportement, même si personne ne s'y objecte.

L’établissement d’une atmosphère empoisonnée peut être attribuable aux remarques ou aux gestes de quiconque, quelle que soit sa position d'autorité ou son statut dans le milieu en question. Par conséquent, les fournisseurs de logements, les autres occupants de l’immeuble, les membres du conseil d’administration, les préposés aux services, etc. peuvent tous avoir une conduite qui a pour effet d’empoisonner le milieu de vie d’une personne visée par des motifs prévus au Code.

Un comportement ne doit pas nécessairement viser une personne en particulier pour que se crée une atmosphère empoisonnée. Une personne peut être affectée par une atmosphère empoisonnée même si elle n’appartient pas au groupe visé.

Exemple. Un Hindou vit dans un complexe de logement social où d'autres locataires profèrent des insultes et utilisent un langage stéréotypé à l'égard des personnes musulmanes dans des aires récréatives communes. Bien qu’il ne soit pas expressément visé par ces remarques, qui concernent d’autres occupants qui sont musulmans, cet homme se trouve également soumis à une atmosphère empoisonnée et pourrait déposer une plainte aux motifs des droits de la personne pour cette raison.

Voici d’autres exemples de situations qui pourraient être considérées comme une violation du Code en raison de la création d’un milieu empoisonné :

• un locateur qui dit à un locataire « Je ne sais pas pourquoi vous et les vôtres ne retournez pas d'où vous venez parce que vous n'avez pas affaire ici »;
• des remarques, des affiches, des caricatures ou des dessins humoristiques affichés dans une aire commune et présentant une image humiliante de personnes visées par les motifs du Code;
• des graffiti discriminatoires tolérés par un fournisseur de logements qui ne prend pas promptement des mesures pour les faire retirer;
• des remarques, des plaisanteries ou des insinuations discriminatoires au sujet d’un locataire; en outre, les remarques, plaisanteries ou insinuations discriminatoires faites à propos de personnes ou de groupes visés par les motifs prévus au Code peuvent faire supposer à ces personnes que c’est ce genre d'opinion qu’on a d'elles.

2.5 Discrimination systémique

La discrimination dans le secteur du logement locatif peut souvent prendre des formes systémiques ou institutionnelles. On entend par discrimination systémique ou institutionnelle des formes de comportement, des politiques ou des pratiques qui font partie des structures sociales et administratives d’un organisme, et qui créent ou perpétuent une situation de désavantage relatif pour les personnes visées par les motifs prévus au Code. Ces attitudes ou ces pratiques peuvent sembler neutres en apparence, mais avoir néanmoins un effet d’exclusion à l’égard des motifs prévus au Code. La discrimination systémique ou institutionnelle constitue un obstacle important pour les personnes visées par les motifs prévus au Code.

La discrimination systémique peut être ressentie différemment lorsque plus d’un motif prévu au Code est en jeu et lorsque ces motifs se conjuguent.

Exemple. Avant de conclure une entente de location, un régisseur d’immeuble exige que les locataires éventuels fournissent leurs antécédents d’emploi. Cette condition pourrait imposer un triple désavantage pour une jeune mère qui a récemment émigré de l'Afrique, et ce, en raison de son âge, de son état familial et de son statut de nouvelle Canadienne.

La discrimination systémique peut être enracinée dans des structures sociétales et des attitudes sociales plus vastes. Les fournisseurs de logements peuvent chacun avoir des idées préconçues, par exemple, à l'égard des prestataires de l’aide sociale, des couples homosexuels, des personnes atteintes d'un handicap intellectuel, des personnes appartenant à des groupes racialisés ou des formes de famille « idéales ». Ces suppositions peuvent, de façon consciente ou inconsciente, avoir une incidence sur les politiques et les pratiques qu’ils mettent en place. À titre d’exemple, étant donné que les personnes visées par les motifs prévus au Code sont beaucoup plus susceptibles que les autres d’avoir un statut socio-économique inférieur, la pratique qui consiste à demander des dépôts de loyer inabordables (et illégaux) peut constituer en soi une tactique pour dissuader des locataires qu’un locateur n’estime pas désirables.

Les fournisseurs de logements peuvent exercer une discrimination systémique lorsqu’ils omettent systématiquement d'assurer l'entretien des immeubles habités principalement par des personnes visées par les motifs prévus au Code. On a observé ce phénomène en particulier dans les complexes d'habitation à loyer modique. Les personnes qui vivent dans ces habitations peuvent être particulièrement vulnérables aux conditions de logement inférieures en raison de leur faible pouvoir socio-économique et de leur refus de porter plainte par crainte de représailles.

La pratique qui consiste à reléguer les personnes visées par les motifs prévus au Code vers les logements moins désirables va également à l'encontre du Code.

Exemple. Le gérant d'une exploitation immobilière comptant quatre immeubles envoie ordinairement les locataires éventuels de statut socio économique inférieur dans un immeuble en particulier. Cet immeuble est moins bien entretenu et les loyers y sont plus élevés que dans les trois autres.

L’interaction entre ces réalités sociétales et les politiques et pratiques institutionnelles est complexe. Les niveaux d’aide sociale et les salaires minimums inadéquats, par exemple, ont un effet défavorable important pour de nombreuses personnes et de nombreuses familles lorsqu'il s'agit de trouver du logement. La pénurie de logements convenables et abordables complique encore davantage la situation. De plus, les exigences de revenu minimal qu’imposent certains locateurs, ainsi que l’attribution des logements subventionnés selon l’ordre chronologique des listes d'attente peuvent poser des obstacles supplémentaires pour les personnes visées par les motifs prévus au Code. En faisant fi de ce contexte plus large, on risque de perpétuer le désavantage pour ces personnes.

Dans certaines situations, l’existence d’un désavantage historique constitue également un facteur qui donne lieu ou qui contribue à la discrimination systémique. Par conséquent, il faut tenir compte de la position déjà défavorable d'une personne ou d'un groupe dans la société canadienne pour analyser l’existence éventuelle de discrimination systémique ou institutionnelle.

Les fournisseurs de logements doivent tenir compte du contexte sociétal plus large au moment de déterminer l’éventuel effet disproportionné exercé par leurs programmes, politiques et structures sur les personnes visées par les motifs prévus au Code. La discrimination systémique peut avoir lieu lorsque des fournisseurs de logements, en particulier ceux qui sont de plus grande envergure, omettent de tenir compte de la réalité des personnes désignées par le Code au moment de concevoir leurs politiques, programmes et structures. Lorsque les fournisseurs de logements, dans leur conception, omettent de tenir compte de leur réalité, ces personnes peuvent se trouver désavantagées et exclues.

Exemple. En concevant un nouveau complexe d’habitation locative, une entreprise de gestion immobilière embauche un spécialiste en conception afin de veiller à ce que la construction soit conforme aux principes de la conception inclusive. On s’assure ainsi de l’accessibilité universelle des logements pour les personnes handicapées, les familles avec de jeunes enfants et les personnes âgées^[124].

Comme l’expose plus en profondeur le document Politique et directives sur le racisme et la discrimination raciale de la Commission^[125], cette dernière se fonde sur les trois facteurs suivants pour reconnaître et résoudre la discrimination systémique :

1. La culture organisationnelle
   On peut définir la culture organisationnelle comme un ensemble commun de schèmes de comportement social informel, qui attestent l’existence de valeurs, de préjugés et de normes de comportement profondément ancrés et possiblement inconscients.
2. Les données numériques
   Les données numériques qui révèlent que les membres de certains groupes sont démesurément représentés peuvent constituer un indicateur de discrimination systémique ou institutionnelle. À titre d’exemple, la sous-représentation des personnes et des familles racialisées dans un complexe d'habitation locative peut indiquer des pratiques de location inéquitables. Les données numériques ne prouvent pas à elles seules l’existence de la discrimination systémique. Elles constituent néanmoins une preuve circonstancielle de l’existence de pratiques inéquitables, en particulier si la représentation de certains groupes est disproportionnée par rapport aux données démographiques relatives au statut socio économique.
3. Les politiques, les pratiques et les processus décisionnels
   Les politiques, les pratiques et les processus décisionnels qui ne tiennent pas compte de la réalité des personnes désignées par les motifs du Code sont susceptibles de mener à l’exclusion et d’entraîner la discrimination systémique.
   
   Les politiques et les pratiques susceptibles de poser des obstacles systémiques pour les personnes désignées par le Code sont exposées à la section portant sur les tendances discriminatoires dans le secteur du logement locatif.

2.6 La discrimination par association

Le Code prévoit une protection pour les personnes qui sont victimes de discrimination ou de harcèlement en raison de leur association, de leur relation ou de leurs activités avec une personne visée par un motif prévu au Code^[126]. Toute personne jouit de cette protection, qu’elle soit ou non désignée elle même par le Code.

Ainsi, une personne à qui on refuse un logement, que l’on soumet à un traitement différencié au cours d’une période de location (y compris le fait d’être l’objet de remarques négatives) ou que l’on expulse en raison de sa relation avec une personne visée par un motif prévu au Code peut déposer une plainte pour discrimination fondée sur l’association.

Exemple. Il a été jugé qu’un fournisseur de logements avait exercé de la discrimination à l’égard d’une femme en établissant comme condition d’occupation une interdiction de s’associer avec des gens « de couleur ». La plaignante, une femme blanche avec deux enfants racialisés, a été profondément offensée, et même si elle n’a pas révélé au défendeur qu’elle ne pouvait louer l’appartement à cause de sa famille, le tribunal a jugé qu’il y avait eu discrimination et a accordé une indemnisation^[127].

Il serait aussi discriminatoire pour un fournisseur de logements de refuser un logement à une personne en raison de sa relation avec une personne qui a de jeunes enfants, qui est handicapée, qui est homosexuelle, etc.

La discrimination attribuable à l’association dans le contexte du logement peut également être en cause lorsque les locateurs empêchent les locataires de conclure une entente de sous-location avec une personne visée par un motif prévu au Code.

Exemple. On a jugé qu’un locateur avait exercé de la discrimination à l’égard d’un locataire en l’empêchant de sous-louer son logement à un couple d’origine autochtone^[128]. Dans une autre affaire, un locateur a été jugé coupable de discrimination parce qu’il avait refusé une cession de bail à des personnes d’origine « indienne d’Asie » ou pakistanaise^[129].

2.7 Le mouvement discriminatoire de quartier ou syndrome « pas dans ma cour »

Le droit d’être à l’abri de la discrimination en matière de logement en vertu du Code pourrait s’appliquer aux projets de logement abordable à l'intention des personnes et des groupes désignés par le Code. Le mouvement discriminatoire de quartier, également appelé syndrome « pas dans la cour », fait référence à l'opposition à l'égard des projets domiciliaires fondées sur des stéréotypes ou des préjugés envers les personnes qui habiteront les logements en question. Il peut concerner les attitudes et gestes discriminatoires, les lois ou politiques qui ont pour effet de créer des obstacles pour certains, par exemple les personnes handicapées et à faible revenu, qui souhaitent emménager dans un logement abordable ou avec services de soutien dans un quartier donné.

Le syndrome « pas dans ma cour » ne concerne pas les consultations publiques ou préoccupations légitimes relatives à l’utilisation des terrains, ainsi qu’à la planification et à la sécurité, mais bien la réaction à l’égard du logement abordable et avec services de soutien attribuable à des attitudes négatives à l’égard des futurs occupants. Les réactions « pas dans ma cour » sont souvent le fruit d’inquiétudes non fondées selon lesquelles ces logements auront pour effet de faire chuter la valeur des propriétés, de compromettre la sécurité ou de ruiner le quartier^[130]. Cela peut susciter chez les fournisseurs de logements le sentiment qu’ils doivent faire des compromis au chapitre de la conception, même lorsque ces compromis minent la dignité et le bien-être de leurs résidents. Le syndrome « pas dans ma cour » a pour effet de reporter, d’arrêter ou de restreindre inutilement la construction de logements abordables et avec services de soutien.

Les personnes affectées par ce syndrome sont habituellement des personnes qui doivent pouvoir compter sur un logement abordable, par exemple des maisons de chambre, des foyers de groupe, des logements sociaux et avec services de soutien, des pensions de famille, des foyers de soins en établissement et des refuges. Ces types de logements sont souvent occupés par des personnes visées par les motifs prévus au Code, notamment les prestataires de l’aide sociale, les personnes racialisées, les personnes autochtones, les immigrants et les réfugiés, les étudiants (qui sont souvent des jeunes), les personnes handicapées, y compris les personnes aux prises avec des problèmes de santé mentale, ainsi que les familles avec de jeunes enfants.

La Commission a comme position que les personnes ou groupes désignés par le Code ne devraient pas avoir de permission à demander à leurs voisins éventuels avant d’emménager dans un nouveau quartier^[131]. Les questions concernant les projets de logements abordables devraient être légitimement intégrées au processus de planification, et l’on devrait éviter les suppositions stéréotypées concernant les personnes qui habiteront ces logements. Par exemple, les efforts déployés pour tenir à l’écart les personnes handicapées, y compris celles qui sont atteintes de maladie mentale, ne sont en rien moins offensantes que le fait d’empêcher les personnes racialisées d’emménager dans un quartier. Dans la mesure du possible, une personne devrait pouvoir vivre dans la collectivité de son choix.

L'opposition « pas dans ma cour » aux projets de logement abordable peut constituer une violation du Code lorsqu’en découlent des changements aux processus de planification existants ou des obstacles à l’accessibilité au logement, ou lorsqu'elle expose les résidents éventuels à des remarques ou à des gestes discriminatoires. En outre, lorsque les politiques ou les pratiques de planification visent ou affectent de manière disproportionnée les personnes protégées par le Code, elles peuvent être considérées comme une violation de ce dernier.

Exemple. Une ville universitaire indique qu’elle répond aux plaintes des résidents concernant le comportement des étudiants en instituant un règlement qui limite à quatre le nombre de chambres à louer dans une maison de chambres, quel que soit le nombre de chambres légitimes que compte celle-ci. Le règlement ne s’applique que dans le secteur étudiant avoisinant l’université, d'où sont issues les plaintes. La plupart des logements locatifs situés dans ce secteur sont occupés par des étudiants âgés de moins de 22 ans. Le règlement pourrait susciter des préoccupations au chapitre des droits de la personne parce qu'il aura pour effet de restreindre l'accessibilité au logement pour les jeunes dans ce secteur.

2.7.1 Les règlements de zonage

Historiquement, les règlements de zonage sont intégrés dans le plan d'urbanisme de la municipalité. Les règlements de zonage qui ne font pas partie d’un plan d’urbanisme légitime et qui ont pour effet de réglementer les utilisateurs du terrain plutôt que son utilisation sont jugés invalides^[132] et pourraient être exposés à des problèmes liés aux droits de la personne s’ils ont pour effet d'exclure des personnes visées par les motifs prévus au Code.

Les règlements de zonage qui établissent et restreignent l’emplacement d’habitations en fonction des caractéristiques de leurs utilisateurs plutôt que du type de construction des immeubles ont été jugés discriminatoires.

Exemple. La Cour d’appel du Manitoba a jugé qu’un règlement de zonage municipal contrevenait au paragraphe 15(1) de la Charte canadienne des droits et libertés en faisant référence aux caractéristiques des utilisateurs dans sa définition de foyers de groupe (personnes « âgées », « personnes qui sont soumises à une supervision ou à un traitement en raison d’une dépendance à l’alcool ou à d’autres drogues », « personnes convalescentes ou handicapées », ou « personnes libérées d’un établissement carcéral »). En outre, la cour a jugé que les personnes vivant dans ces foyers étaient victimes de discrimination parce qu'elles étaient les seules à devoir demander à divers comités communautaires et municipaux la permission de former un groupe et de vivre ensemble ou en tant que « famille ». La cour a également indiqué que les dispositions contestées du règlement municipal étaient celles qui visaient à réglementer l'emplacement de ces foyers dans la ville^[133].

Les municipalités et les décideurs devraient savoir que les définitions de zonage qui imposent des restrictions relatives aux occupants de logements selon l’existence d'un lien de parenté (ou qui fondent leur définition de l’utilisation de certains types d’habitation, de manière implicite ou explicite, sur des définitions du concept de « famille ») peuvent exercer un effet discriminatoire sur les personnes non apparentées qui appartiennent aux groupes protégés par le Code et qui sont susceptibles de partager un logement.

2.7.2 Types de mouvements discriminatoires « pas dans ma cour »

Lorsque les décisions ne sont pas fondées sur un plan d’urbanisme légitime et qu’elles sont basées sur les résidents des logements abordables, des manifestations du syndrome « pas dans ma cour » peuvent se présenter pour les personnes protégées par le Code et les fournisseurs de logements abordables, par exemple :

• des exigences imposant aux fournisseurs de logements des restrictions ou des compromis à l’égard des logements abordables ou avec services de soutien qui ne s’appliquent pas aux autres types de logements dans le secteur; par exemple :
  • exiger l’érection de clôtures ou de murs ceinturant la propriété afin de séparer celle-ci des autres maisons du quartier en raison des éventuels occupants;
  • l’imposition de limites arbitraires quant au nombre de résidents permis;
  • l’imposition de l'ajout de protections visuelles ou du retrait des balcons afin d'empêcher les occupants d’avoir vue sur leurs voisins;
  • l’imposition, comme condition d’occupation aux éventuels résidents de l’immeuble, de signer des ententes avec leurs voisins;
• l’imposition d'assemblées publiques supplémentaires, d’amendements au processus de planification, de longs processus d’approbation ou de moratoires sur l'établissement de logements sous prétexte que les résidents d’un projet d’habitation appartiennent à des groupes désignés par le Code;
• l’existence de règlements de zonage qui restreignent le développement de logements abordables destinés aux personnes visées par les motifs prévus au Code (par exemple, les maisons de chambres) dans certains secteurs, mais qui permettent les autres établissements d'envergure semblable;

• l’existence de règlements municipaux qui définissent les habitations (par ex. les foyers de groupe) en fonction des caractéristiques de leurs utilisateurs^[134] ;
• l’existence de règlements municipaux qui ont pour effet d'établir une distinction entre les personnes apparentées et non apparentées en ce qui concerne l'occupation ou l'utilisation d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble^[135] ;
• l’imposition de distances minimales de séparation, de limites quant au nombre de résidents permis ou de quotas sur le nombre de projets de logement permis dans un secteur qui ne sont pas fondés sur un plan d’urbanisme rationnel ni adoptés de bonne foi^[136] ;
• des remarques ou des gestes discriminatoires à l’égard des résidents éventuels d’un ensemble d’habitation à l’occasion des assemblées de planification publiques ou dans des avis, enseignes, circulaires, brochures ou affiches^[137].

La responsabilité incombe aux conseils et conseillers municipaux, aux associations de quartier, aux promoteurs immobiliers, aux décideurs tels que la Commission des affaires municipales de l’Ontario, ainsi qu’aux particuliers de se garder d'exercer de la discrimination à l’égard des personnes visées par les motifs prévus au Code sous forme de mouvement discriminatoire « pas dans ma cour » et de veiller à éviter que les pratiques et les politiques ne donnent lieu à un traitement différencié. Bien que ces organismes et particuliers ne fournissent pas directement de logements, ils ont tout de même l'obligation de s'abstenir de contribuer à la discrimination indirecte dans le contexte du logement.

Exemple. Une conseillère municipale reconnaît l'éventuel langage abusif que pourrait occasionner un projet de logement destiné aux personnes toxicomanes dans le cadre d’une assemblée communautaire. Pour cette raison, elle établit des règles dès le début de la rencontre en indiquant que le langage discriminatoire ne sera pas toléré et interrompt l’emploi de ce type de langage lorsqu’il survient ou s'y objecte.

3. Programmes spéciaux et organisations à vocation particulière

L’article 14 du Code autorise la mise en œuvre de programmes spéciaux en matière de logement. Cela permet d’accorder un traitement préférentiel à des personnes visées par des motifs prévus au Code ou d’exécuter des programmes spéciaux destinés seulement à ces personnes, si ces programmes ont pour but d’alléger un préjudice ou un désavantage économique ou d’aider des personnes ou des groupes défavorisés à jouir de chances égales. La création de programmes spéciaux est une mesure que les administrations publiques peuvent prendre pour s’attaquer à la pénurie de logements convenables et abordables.

Exemple. À la suite des résultats d’une recherche indiquant que les Autochtones en Ontario sont plus susceptibles d’avoir besoin de logements que les ménages moyens, on instaure un programme spécial pour fournir des logements sociaux aux Autochtones.

Exemple. Une coopérative d’habitation élabore une politique prévoyant une combinaison de logements au prix du marché et de logements au loyer indexé sur le revenu afin d’aider les personnes à faible revenu ou bénéficiant de l’aide sociale.

Il est important que les programmes spéciaux soient conçus de manière qu’il existe un lien logique entre l’objectif visé et les restrictions imposées. Autrement, on pourrait contester avec succès les programmes en question, qui pourraient donc être jugés discriminatoires^[138].

L’article 14 reconnaît l’importance d’alléger les préjudices et les désavantages économiques préexistants pour que les personnes ou les groupes désavantagés puissent mieux jouir de chances égales^[139]. La Commission est d’avis que les organisations et les institutions devraient s’efforcer de mettre en œuvre des programmes spéciaux lorsqu’il existe des préjudices ou des désavantages. Pour donner tout leur sens aux responsabilités et aux droits énoncés dans la Partie I du Code, un programme spécial peut être une mesure appropriée de la part d’un fournisseur de logements qui connaît l’existence de discrimination envers des groupes précis désignés par des motifs prévus au Code.

Exemple. Un fournisseur de logements sociaux établit un programme de logement pour aider les nouveaux immigrants, un groupe de personnes qui ont du mal à se trouver un logement et qui sont souvent victimes de discrimination dans le marché du logement locatif.

Il existe des cas où le logement destiné à répondre aux besoins des personnes âgées en Ontario contribue à l’atteinte des objectifs du Code. L’article 15 du Code permet qu’un traitement préférentiel soit accordé aux personnes de 65 ans ou plus, et donc que l’accès à des logements soit limité aux personnes de plus de 64 ans.

L’article 18 du Code autorise certains types d’organisations, dont les activités peuvent comprendre la fourniture de logements, à limiter l’accès de personnes comme membres ou participants sur la base de motifs prévus au Code :

18. Ne constitue pas une atteinte aux droits, reconnus dans la partie I, à un traitement égal en matière de services et d’installations, avec ou sans adaptation, le fait qu’un organisme ou un groupement religieux, philanthropique, éducatif, de secours mutuel ou social dont le principal objectif est de servir les intérêts de personnes identifiées par un motif illicite de discrimination, n’accepte que des personnes ainsi identifiées comme membres ou participants.

Exemple. Une synagogue exploite une résidence pour personnes âgées dont un des objectifs consiste à promouvoir la religion et la culture juives auprès des résidents. Elle assure des services liturgiques et sert des aliments kasher. Pour y vivre, il faut être de confession juive et avoir plus de 60 ans.

Les organisations qui souhaitent s’appuyer sur cet article doivent démontrer qu’elles en respectent toutes les conditions.

4. Agissements discriminatoires en matière de logement locatif

4.1 Refus de louer

De nombreux fournisseurs de logements traitent sur le même pied toutes les personnes qui présentent des demandes de location, mais d’autres peuvent refuser délibérément de louer à des personnes désignées par des motifs prévus au Code. En général, ce type de discrimination directe et consciente découle d’attitudes et de préjugés négatifs.

Bon nombre de fournisseurs de logements, en particulier les personnes qui peuvent louer une partie de leur propre habitation, ont la fausse impression qu’ils ont l’entière liberté de choisir les locataires à leur guise. Or le Code s’applique à l’ensemble des ententes relatives au logement locatif en Ontario. Dès lors, quand un fournisseur de logements décide d’annoncer publiquement une possibilité de location, il doit le faire sans discrimination. Un locateur ou tout autre fournisseur de logements qui refuse de louer à une personne en raison d’une caractéristique personnelle visée par le Code peut faire l’objet d’une plainte relative aux droits de la personne.

La plupart du temps, le refus de louer prend la forme d’une publicité discriminatoire ou de la sélection discriminatoire de locataires.

4.1.1 Publicité discriminatoire

Lorsqu’ils annoncent des possibilités de location, les locateurs ne peuvent pas exclure des personnes visées par le Code. Ainsi, des mentions dans les annonces comme « convient à une personne ayant un emploi » peuvent indiquer que les gens qui bénéficient de l’aide sociale ou qui ne peuvent travailler en raison d’un handicap ne sont pas bienvenus ou ne peuvent espérer louer le logement.

Il existe d’autres formes de publicité discriminatoire relative aux immeubles :

• « Pour adultes seulement »;
• « Immeuble pour adultes »;
• « Ne convient pas aux enfants »;
• « Pour personne seule ou couple »;
• « Travailleurs seulement »;
• « Professionnels seulement ».

La publicité discriminatoire qui cible les ménages avec enfants peut être plus subtile. Lorsqu’un locateur tente de décourager les familles avec enfants de louer ou leur oppose un refus, sa publicité peut comporter des euphémismes particuliers. Or, des énoncés comme

• « Immeuble tranquille »^[140],

• « Non insonorisé » ou
• « Pour jeunes professionnels »,

s’ils débouchent sur un refus de louer à une famille avec enfants, indiquent l’influence sur la décision d’attitudes discriminatoires axées sur l’état familial^[141].

L’article 13 du Code interdit de publier ou d’exposer en public un avis, un écriteau, un symbole, un emblème ou une autre représentation qui indique une intention discriminatoire. Les écriteaux comprenant des mentions comme celles qui sont données en exemple ci-dessus peuvent contrevenir à l’article 13 du Code.

4.1.2 Sélection discriminatoire de locataires

4.1.2.1 Formules de demande
Certains fournisseurs de logements et agences de recherche de locataires peuvent adopter des pratiques ayant pour but de rejeter à la sélection certaines personnes visées par le Code. Ainsi, des renseignements inscrits sur des formules de demande de location peuvent identifier des locataires potentiels en fonction de motifs prévus au Code. Les formules sur lesquelles les demandeurs doivent indiquer leur source de revenu peuvent révéler que ceux ci bénéficient de l’aide sociale ou qu’ils sont sans travail en raison d’un handicap.

Exemple. Dans la formule universelle de demande de location conçue à l’intention des fournisseurs de logements, une fédération de locateurs n’inclut pas de questions sur la source du revenu ou le lieu d’emploi vu que cela permettrait d’obtenir des renseignements liés à des motifs de distinction illicites prévus au Code. En obtenant de tels renseignements, les locateurs peuvent s’exposer à des allégations selon lesquelles ils auraient choisi des locataires sur la base de considérations inappropriées.

Le nom d’une personne, bien qu’il constitue un élément d’information nécessaire pour les fournisseurs de logements, peut aussi indiquer que cette personne fait partie d’un groupe racialisé particulier ou qu’elle pratique une religion particulière. Les fournisseurs de logements n’ont pas le droit d’exercer une discrimination sur la base de caractéristiques visées par le Code que révèle le nom d’une personne.

Exemple. Une femme est passée pour une Canadienne francophone à cause de son nom de famille. Lorsque le locateur s’est rendu compte qu’elle était plutôt d’ascendance autochtone, il a refusé de lui louer l’appartement en déclarant : « Il suffit de louer un appartement à un couple d’Autochtones pour que quinze autres s’y installent aussitôt... »^[142].

On se sert souvent des formules de demande de location pour connaître l’âge des éventuels locataires. Le Tribunal des droits de la personne de l’Ontario considère cette pratique comme un acte à première vue discriminatoire basé sur l’état familial^[143]. Les formules de demande de location peuvent aussi servir à déterminer le nombre d’enfants dans une famille. Si un locateur a posé ce genre de question, il devra démontrer qu’il l’a fait sans motif discriminatoire. Et si le locateur est justifié de demander ce renseignement, il peut le faire après l’approbation de la demande de location.

4.1.2.2 Demandes de renseignements par téléphone
Les demandes de renseignements par téléphone peuvent aussi fournir au locateur de l’information sur le demandeur qu’il peut utiliser à des fins de discrimination. Lorsqu’une personne téléphone à un locateur pour s’informer sur les possibilités de location, on lui demandera de se nommer, ce qui peut donner des indices sur son identité, comme indiqué ci-dessus. Les conversations téléphoniques livrent aussi des indices comme l’accent. Des recherches sociolinguistiques montrent que de simples repères linguistiques permettent de tirer des conclusions assez exactes sur la race du locuteur^[144]. Ainsi, un locateur peut écarter la candidature de son interlocuteur en disant simplement, après l’avoir entendu parler, que l’appartement est déjà loué. Il s’agit d’une pratique de profilage linguistique^[145]. Qui plus est, à une époque de technologie sophistiquée où la plupart des gens ont accès à un système de messagerie vocale ou à un afficheur, les locateurs peuvent sélectionner les aspirants locataires s’ils le désirent, en se fondant par exemple sur l’accent ou sur le nom, sans jamais avoir besoin de les rencontrer personnellement.

Un organisme communautaire ou de pression qui téléphone au nom d’une personne à la recherche d’un logement peut laisser deviner au locateur que cette personne est visée par le Code et, ironiquement, l’exposer à la discrimination.

Exemple. Lorsqu’un locateur voit le nom d’une clinique d’aide juridique pour Autochtones à l’écran de son afficheur ou encore, lorsqu’il l’entend dans un message laissé dans sa boîte vocale, il peut décider de ne pas répondre ou de ne pas rappeler s’il a un préjugé envers les Autochtones.

N’importe quel type de sélection qui cible des personnes en fonction de motifs prévus au Code est contraire aux principes sous jacents aux droits de la personne et peut donner lieu à une plainte auprès du Tribunal des droits de la personne de l’Ontario.

4.1.2.3 Rencontres en personne
Après une première rencontre avec un éventuel locateur ou une agence de location, les personnes désignées par des motifs prévus au Code peuvent trouver que, mystérieusement, le logement « n’est plus libre ». Dans de nombreux cas comme celui-ci, il peut être difficile de prouver qu’il y a eu discrimination.

Comme il est indiqué précédemment, on a effectué des vérifications en comparant l’expérience de personnes à la recherche d’un logement locatif et d’autres personnes dans la même situation qui se distinguaient par une caractéristique particulière (membre d’un groupe racialisé, parent seul, personne souffrant d’un handicap, personne homosexuelle, etc.). Ces vérifications ont montré que les personnes racialisées, homosexuelles ou qui souffrent d’un handicap mental comptent parmi les personnes désignées par des motifs prévus au Code qui risquent fortement d’essuyer un refus dès le départ^[146].

Les fournisseurs de logements qui refusent régulièrement de louer aux personnes désignées par des motifs prévus au Code sont habituellement motivés par une attitude négative, un préjugé et/ou un stéréotype. Les agissements fondés sur des stéréotypes dans le contexte du logement contreviennent au Code^[147]. Les locateurs plus importants devraient appuyer la sélection des occupants sur des critères objectifs et normalisés afin d’éviter le plus possible que la discrimination entre en jeu. Par exemple, les évaluations de l’« accord » d’éventuels locataires avec la culture d’une résidence ouvrent la porte à des préjugés et à des stéréotypes risquant d’influer sur les décisions et peuvent entraîner le rejet de personnes protégées par le Code^[148].

Exemple. Lorsqu’il rencontre d’éventuels membres d’une coopérative d’habitation, le comité de sélection se fonde strictement sur des critères non discriminatoires et transparents qui s’appliquent à tous les demandeurs.

Les fournisseurs de logements qui reçoivent plusieurs demandes de location devraient être prêts à expliquer comment ils ont fait leur sélection. Par exemple, un locateur peut décider d’accepter la première personne qui a présenté une demande.

4.2 Critères de location

Pour évaluer le dossier des éventuels locataires, les locateurs utilisent couramment des critères qui peuvent poser des obstacles systémiques aux personnes désignées par des motifs prévus au Code. Le paragraphe 21(3) du Code fournit des indications précises aux fournisseurs de logements au sujet des critères d’évaluation et de sélection des locataires. À ces fins, les locateurs peuvent utiliser des renseignements sur le revenu, des vérifications du crédit, des références concernant le crédit et les antécédents de location et demander des garanties.

Toutefois, le Règlement 290/98, pris en application du Code limite l’utilisation de ces pratiques d’affaires et stipule expressément que les locateurs ne peuvent pas utiliser ces moyens d’évaluation de façon arbitraire pour rejeter des demandes au titre de motifs visés par le Code. Ces moyens doivent être utilisés de bonne foi et sans discrimination. Lorsqu’il utilise des renseignements sur le revenu, des vérifications du crédit, des références concernant le crédit et les antécédents de location ou qu’il demande des garanties, le locateur doit démontrer qu’il le fait de bonne foi, en d’autres termes, qu’il ne pourrait pas appliquer les critères afin de mieux prendre en compte des besoins particuliers sans créer de préjudice injustifié.

L’utilisation de critères et de pratiques de location de façon arbitraire – par exemple en fixant différents loyers pour différents locataires, en demandant un dépôt de garantie à certains mais pas à d’autres et en demandant le « paiement direct » du loyer seulement à certains locataires – peut constituer une preuve de discrimination s’il peut être démontré qu’il existe une tendance à traiter différemment les personnes protégées par le Code.

4.2.1 Exigences en matière de revenu

Le paragraphe 21(3) du Code et le Règlement 290/98 permettent aux locateurs de demander aux éventuels locataires de l’information sur le revenu et d’utiliser cette information. L’information sur le revenu renseigne le locateur sur le montant, la source et la stabilité du revenu d’un locataire éventuel^[149]. Comme le Code interdit la discrimination en matière de logement basée sur l’état d’assisté social^[150], la Commission est d’avis que les locateurs peuvent seulement vérifier le fait que les éventuels locataires ont une source de revenu et qu’ils ne peuvent pas évaluer le genre de source de revenu ni porter de jugement sur celle-ci. En d’autres termes, les locateurs n’ont pas le droit de traiter d’éventuels locataires de façon discriminatoire parce qu’ils n’approuvent pas leur source de revenu (le programme Ontario au travail par exemple).

Le locateur peut demander et utiliser des renseignements sur le revenu seulement s’il demande et utilise également de l’information sur les références concernant le crédit et les antécédents de location. Le locateur peut utiliser isolément l’information sur le revenu dans le seul cas où l’éventuel locataire fait défaut de fournir des références concernant le crédit ou de l’information sur ses antécédents de location comme demandé. Tous ces moyens d’évaluation doivent être utilisés de bonne foi, de façon raisonnable et sans discrimination.

Il est pratique courante depuis longtemps pour les locateurs d’évaluer la situation des locataires éventuels à partir du rapport loyer-revenu, par exemple que le prix du loyer ne devrait pas dépasser 30 % du revenu du locataire. Cette pratique a été analysée dans l’affaire Shelter Corp. c. Ontario ^[151]; il s’est révélé qu’elle produit un effet systémique sur divers groupes désignés par des motifs prévus au Code^[152]. Un tribunal des droits de la personne de l’Ontario a déterminé que ces pratiques ne constituaient pas des exigences de bonne foi, car elles n’étaient pas un moyen de prévoir si un locataire ferait défaut de payer le loyer. La modification ultérieure du paragraphe 21(3) du Code et l’entrée en vigueur du Règlement 290/98 ont fait en sorte que les locateurs ne peuvent pas utiliser le rapport loyer-revenu, comme le tribunal l’a précisé dans une décision ultérieure^[153]. Cela signifie que les locateurs peuvent seulement déterminer si l’éventuel locataire a un revenu suffisant pour payer le loyer. Ils ne peuvent pas déterminer si le reste du revenu après paiement du loyer est suffisant pour couvrir les autres dépenses du locataire.

Exemple. Une mère seule avec un enfant demande à louer un appartement à 800 $ par mois. Elle présente une preuve indiquant que son revenu mensuel brut est de 1 627 $, indique les coordonnées des locateurs de trois appartements où elle a habité et signe une autorisation pour l’exécution d’une vérification de son crédit auprès d’Equifax. Les trois locateurs fournissent des références très positives et sa cote de solvabilité est très bonne selon Equifax. Le locateur voit que le revenu de cette femme est suffisant pour le paiement du loyer et lui propose de signer le bail. La dame lui fournit des copies de son chèque mensuel d’aide sociale de 904 $, de son chèque de prestation pour enfant de 323 $ et du talon de son chèque de paie de 400 $ pour son travail à temps partiel, ce qui donne un revenu mensuel de 1 627 $. Le locateur lui remet les clés de l’appartement et souhaite la bienvenue à elle et à sa fille.

Le Règlement 290/98 fait une exception expresse concernant les loyers indexés sur le revenu. Lorsqu’ils évaluent l’admissibilité de personnes à un loyer indexé sur le revenu, les locateurs peuvent demander et utiliser les renseignements sur le revenu à cette seule fin.

L’article 4 du Règlement 290/98 stipule expressément qu’aucune de ses dispositions n’autorise les fournisseurs de logements à exercer une discrimination envers d’éventuels locataires pour les motifs visés par le Code.

4.2.2 Antécédents en matière de logement

Le Règlement 290/98 permet aux locateurs de demander de l’information sur les antécédents en matière de logement et de les prendre en considération, soit isolément, soit en combinaison avec d’autres éléments, pour évaluer la situation des locataires éventuels.

Il se peut que des locataires éventuels n’aient pas d’antécédents en matière de logement pour des raisons liées à des motifs prévus au Code. Ainsi, il est possible que de nouveaux immigrants et des réfugiés n’aient jamais loué de logement au Canada; il peut en être de même pour des femmes qui viennent de connaître une rupture de mariage.

Les locateurs ne doivent pas considérer l’absence d’antécédents en matière de logement comme des antécédents négatifs^[154]. En l’absence d’antécédents pour des raisons liées à des motifs prévus au Code, les locateurs devraient utiliser d’autres renseignements dont ils disposent sur les locataires éventuels pour évaluer leur situation de bonne foi.

Les locateurs devraient également se garder de refuser de louer sur la seule base de l’endroit où la personne peut avoir habité précédemment et sur la durée du séjour à cet endroit. Selon toute vraisemblance, certaines personnes visées par le Code peuvent avoir vécu dans des maisons de chambres, par exemple, ou avoir habité ailleurs pendant de courtes périodes, ou les deux.

4.2.3 Antécédents professionnels

Certains locateurs exigent des locataires éventuels qu’ils aient un emploi « stable » depuis longtemps. Cela peut poser un problème à des gens désignés par certains motifs prévus au Code. Par exemple, les exigences relatives aux antécédents professionnels peuvent avoir, selon toute vraisemblance, une incidence négative dans le cas de femmes qui ont cessé de travailler pour élever des enfants ou prodiguer des soins à des personnes ou encore, qui s’efforcent de s’établir et de vivre par leurs propres moyens. Ces exigences ont aussi un effet négatif sur les nouveaux Canadiens, les personnes handicapées qui ne peuvent travailler, les bénéficiaires de l’aide sociale, y compris les personnes âgées qui reçoivent des prestations du Régime de pensions du Canada, ainsi que les travailleurs saisonniers et les jeunes qui commencent leur vie active et dont les antécédents professionnels couvrent une brève période.

Il convient de noter que rien dans le Règlement 290/98 n’autorise les fournisseurs de logements à s’informer auprès des locataires éventuels de leurs antécédents de travail. Il a été jugé discriminatoire eu égard aux motifs prévus au Code d’exiger que ces personnes aient un emploi permanent ou de fixer une période minimum d’emploi^[155].

4.2.4 Antécédents de crédit

Le Règlement 290/98 autorise les locateurs à demander des références en matière de crédit et à faire des vérifications de crédit (avec la permission des personnes visées), et à tenir compte des renseignements obtenus dans leurs décisions d’accepter ou de rejeter les demandes de location.

Or, cette exigence peut avoir un effet négatif sur des personnes désignées par des motifs prévus au Code. Ainsi, il se peut que les femmes qui réintègrent le marché du travail après une longue période consacrée à la prestation de soins ou la rupture d’un mariage, les jeunes et les nouveaux venus, par exemple, n’aient que peu d’antécédents de crédit ou qu’ils n’en aient pas du tout. Des tribunaux des droits de la personne ont constaté que le rejet des demandes des personnes qui ont peu d’antécédents de crédit ou qui n’en ont pas peut avoir divers effets différents sur les personnes désignées par des motifs prévus au Code. Les locateurs ne peuvent pas associer l’absence d’antécédents de crédit à une mauvaise cote de solvabilité. Ils ne doivent pas se fonder sur l’absence de tels antécédents pour motiver le rejet les demandes de location^[156].

Même quand le locataire éventuel a une mauvaise cote de solvabilité, il faut déterminer s’il n’existe pas de circonstances atténuantes liées aux motifs prévus au Code avant de lui opposer un refus. Cette personne devrait avoir la possibilité d’expliquer sa situation et pouvoir faire une demande d’hébergement (par exemple, le locateur pourrait examiner d’autres types de critères de location).

Dans tous les cas, les antécédents de crédit doivent être considérés seulement comme un élément de l’information demandée dans une démarche de bonne foi de vérification de la situation des locataires éventuels.

4.2.5 Numéro d’assurance sociale

Certains locateurs demandent aux locataires éventuels de fournir leur numéro d’assurance sociale (NAS), généralement en indiquant qu’il servira à faire une vérification de solvabilité. Ce numéro peut révéler sur son titulaire de l’information qui n’est pas pertinente au fait de chercher un logement, entre autres, révéler que celui-ci est un réfugié. Comme la divulgation de cette information peut exposer une personne et ses proches à la discrimination, la Commission estime que les fournisseurs de logements devraient employer d’autres moyens que le NAS pour faire des vérifications de solvabilité. Service Canada, une composante de l’Administration fédérale, décourage expressément les organisations du secteur privé, y compris les locateurs qui négocient des baux, de demander le NAS^[157].

4.2.6 Garants

Selon le paragraphe 2(1) du Règlement 290/98, le locateur peut exiger une garantie du locataire éventuel pour le paiement du loyer. Il peut convenir de demander des cosignataires lorsque le locataire a des références ou des antécédents de crédit laissant à désirer ou encore, lorsqu’il a déjà fait défaut de payer son loyer dans le passé, mais les locateurs n’ont pas le droit d’exiger que des personnes se portent garantes du locataire éventuel simplement parce que celui ci fait partie d’un groupe protégé par le Code, notamment les parents seuls, les nouveaux venus au Canada, les jeunes, les personnes ayant souffert ou souffrant d’une maladie mentale, apparente ou pas, les bénéficiaires de l’aide sociale et les personnes racialisées^[158].

Lorsqu’ils demandent un cosignataire ou un garant, les locateurs ne peuvent pas exiger que cette personne satisfasse à une exigence concernant le rapport loyer revenu minimum qu’ils ne pourraient pas imposer au locataire éventuel appuyé par cette personne.

4.2.7 Dépôts de garantie et exigences supplémentaires préalables à la location

Le Règlement 290/98 pris en application du Code autorise les locateurs à « exiger que les locateurs éventuels versent un dépôt de garantie conformément à [la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation] »^[159]. Toutefois, dans certaines circonstances, cette exigence peut avoir un effet négatif sur certaines personnes bénéficiant de l’aide sociale^[160].

Le recours à un dépôt de garantie peut convenir lorsque les références du locataire éventuel laissent à désirer ou qu’il a déjà fait défaut de payer son loyer, mais il n’est pas licite d’exiger un tel dépôt simplement parce que la personne fait partie d’un groupe protégé par le Code, comme les assistés sociaux ou les parents seuls.

Dans certains cas, les fournisseurs de logements peuvent demander aux locataires éventuels des sommes en espèces (appelées « pas-de-porte ») de beaucoup supérieures au montant permis par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. Les locateurs en cause peuvent contrevenir non seulement à cette loi, mais aussi au Code s’ils le font dans le but de cibler des groupes désignés par des motifs prévus au Code, par exemple de nouveaux immigrés, des résidents permanents au Canada ou des Autochtones.

Certains locateurs peuvent aussi tenter de demander davantage que le loyer autorisé par la loi. En plus de contrevenir à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, des fournisseurs de logements peuvent aussi être jugés délinquants aux termes du Code s’il peut être démontré qu’ils utilisent cette pratique pour cibler des personnes désignées par le Code.

4.2.8 Paiement direct

Les fournisseurs de logements n’ont pas le droit d’exiger que le loyer soit payé directement par un tiers simplement parce que le locataire éventuel appartient à un groupe visé par le Code. Certains prennent des dispositions pour que les loyers soient payés directement par les services sociaux si le locataire bénéficie de l’aide sociale ou par une autre organisation, et ce, même si cette personne a démontré qu’elle peut payer son loyer à temps. Un tribunal ontarien des droits de la personne a déterminé que cette pratique constitue une violation du Code lorsqu’elle cible les assistés sociaux^[161].

En revanche, dans certains cas, le paiement direct du loyer peut être considéré comme une exigence de bonne foi et raisonnable si elle est liée à d’autres facteurs non discriminatoires, entre autres, une situation où il existe des preuves qu’un locataire éventuel a déjà fait défaut de payer son loyer, où un programme d’assistance sociale a ordonné le paiement direct à la suite de l’utilisation malveillante de prestations ou lorsque le paiement direct du loyer est une condition d’admissibilité à un logement subventionné. La Commission est toutefois d’avis que, même lorsqu’on peut démontrer que le paiement direct du loyer est une exigence de bonne foi, les fournisseurs de logements devraient adopter une approche au cas par cas et tenir compte des situations où les circonstances peuvent exiger que les locateurs fassent preuve de souplesse.

Exemple. Une mère seule qui vit dans un logement subventionné selon une entente de paiement direct du loyer manque d’argent pour payer le loyer un mois donné en raison d’une dépense imprévue. Elle demande au locateur de lui permettre de payer le loyer plus tard durant le mois pour se donner le temps de régler la situation. Celui-ci accepte parce que la locataire paie normalement son loyer à temps et que cela ne lui cause pas de préjudice injustifié.

4.2.9 Vérifications de l’existence de dossiers criminels ou de casiers judiciaires

Aucune disposition du paragraphe 21(3) du Code ou du Règlement 290/98 n’autorise ou n’interdit les vérifications de l’existence de dossiers criminels ou de casiers judiciaires dans le contexte du logement locatif. Le fait d’exiger une telle vérification comme condition préalable à la conclusion d’un bail peut avoir un effet négatif sur des personnes désignées par le Code^[162]. Par exemple, il se peut qu’une personne souffrant d’une incapacité mentale ait eu des rapports avec la police sans avoir commis de délit, en vertu de la Loi sur la santé mentale^[163], et que sa situation soit dévoilée au hasard d’une vérification de dossier de la police; en conséquence, il y aurait violation de sa vie privée et un risque qu’elle soit exposée à de la discrimination.

Il peut y avoir des circonstances, limitées, ou il peut être raisonnable qu’un fournisseur de logements effectue une vérification de l’existence d’un dossier criminel sur un locataire éventuel. Ainsi, une mère seule avec de jeunes enfants qui loue le sous-sol de sa maison peut être en mesure d’établir, pour des raisons de sécurité, qu’il est raisonnable que le locataire n’ait pas de dossier criminel. Dans un tel cas, cette femme, à titre de fournisseur de logement, devrait obtenir l’autorisation du locataire éventuel avant de faire la vérification.

4.3 Discrimination pendant la durée de la location

La discrimination en matière de logement locatif ne concerne pas seulement le refus d’accès à un logement. Pendant toute la durée de la location, des locataires peuvent voir leur accès aux services connexes à leur logement être réduit ou ils peuvent être autrement sujets à un traitement différencié. Le droit au logement sans aucune forme de discrimination touche tous les aspects relatifs au logement, dont les suivants :

• le droit de ne pas faire l’objet de commentaires ou d’un traitement négatifs liés à un motif prévu au Code, par exemple des remarques déplacées sur l’orientation sexuelle, l’état matrimonial, etc.;
• un traitement égal ayant trait aux obligations statutaires d’un fournisseur de logements pendant la période d’occupation (p. ex. le droit de sous louer un logement, d’obtenir rapidement un service de réparation ou d’entretien, etc.) sans discrimination fondée sur un motif prévu au Code;
• un traitement égal à l’égard des commodités associées à certains types de logement locatif (p. ex., installations récréatives, stationnement, jardins communs, etc.);
• le droit de ne pas subir les effets négatifs d’une règle neutre en apparence (p. ex. une politique rigide concernant les animaux de compagnie qui touche une personne handicapée utilisant un animal d’assistance);
• le droit d’être en relation dans son lieu d’habitation avec des personnes désignées par le Code (p. ex., un ami homosexuel, une amie racialisée, etc.) sans discrimination.

Il est question dans les sous-sections ci-après de certaines des formes de discrimination qui peuvent être observées pendant la durée de la location.

4.3.1 Commentaires et traitement négatifs

Les locataires ont le droit d’être à l’abri de commentaires et de traitements discriminatoires pendant la durée de la période de location. Les fournisseurs de logements ont le devoir correspondant de ne pas faire subir aux locataires des commentaires et des traitements négatifs liés au Code et de s’occuper sans délai des cas où des voisins d’un locataire ou d’autres personnes formulent des commentaires négatifs ou ont une conduite ayant des répercussions négatives sur ce locataire qui sont liés à un motif prévu au Code.

Comme il a été mentionné précédemment dans ces pages, certains commentaires ou agissements, même isolés, peuvent être assez graves pour empoisonner l’atmosphère. Il est question plus en détail de ces situations dans la section intitulée Milieu empoisonné, sous la rubrique Formes de discrimination en matière de logement locatif.

Souvent, les commentaires ou les agissements négatifs sont le fruit de conjectures et de préjugés de fournisseurs de logements concernant des groupes particuliers désignés par des motifs prévus au Code.

Exemple. Un locateur critique une mère seule d’ascendance autochtone au sujet du comportement de ses enfants et demande où se trouve le père. Il affirme que les enfants seraient « moins agités » et « plus faciles à maîtriser » si le père était présent. De plus, il lui arrive de porter atteinte à la vie privée de cette femme et de lui faire des remarques désobligeantes sur ses racines autochtones. Un tribunal de la Colombie Britannique a conclu qu’en tant que telles, ces remarques n’auraient peut être pas été suffisantes pour conclure que la plaignante a été victime de discrimination basée sur chacun des motifs de l’état matrimonial, de la situation familiale et de l’ascendance autochtone. Toutefois, après avoir considéré la combinaison de ces remarques avec d’autres agissements, le tribunal a conclu que le locateur avait traité la plaignante de façon méprisante en raison de l’effet combiné des stéréotypes qu’il entretient envers les Autochtones et les mères non mariées^[164].

Exemple. Un locateur a commencé à manifester de l’agressivité envers un Afghan et les membres de sa famille après qu’ils lui ont dit qu’ils déménageaient dans une maison qu’ils avaient achetée dans un quartier huppé. Un tribunal a déterminé que le comportement du locateur était motivé en partie par son ressentiment envers la prospérité de cet immigrant et par son opinion selon laquelle les immigrants n’avaient pas le droit d’améliorer leur sort^[165].

Il arrive parfois que l’intrusion d’un locateur dans les affaires d’un locataire s’appuie sur des attitudes et des stéréotypes négatifs.

Exemple. Un locateur « surveille » régulièrement une locataire qui a fait un séjour dans un hôpital psychiatrique récemment, même si elle lui dit qu’elle n’apprécie pas son indiscrétion.

Dans tous les cas, le Code vise à empêcher que des locataires soient pris à partie, qu’on leur porte atteinte ou qu’ils fassent l’objet de commentaires et d’un traitement négatifs au titre de motifs prévus au Code.

4.3.2 Prestation de services

Il peut y avoir contravention au Code s’il est déterminé qu’un locataire reçoit des services de qualité inférieure liés à la location ou qu’il se voit refuser la prestation de services ou encore que les services ne lui sont pas fournis en temps opportun, et que le traitement ainsi réservé au locataire est lié à un motif prévu au Code.

Exemple. Une jeune mère seule demande à maintes reprises au locateur de réparer un robinet qui coule et un brûleur de cuisinière défectueux. Il lui répond qu’il le fera quand il le pourra, et les réparations demandées ne sont toujours pas faites après quelques mois. En parlant à d’autres locataires, cette femme a appris que d’autres mères célibataires ont vécu la même situation, tandis que d’autres locataires ont pu faire régler leurs problèmes rapidement.

Exemple. Un Autochtone entend son locateur formuler des commentaires méprisants dans la cour de l’immeuble au sujet de la location aux « Indiens en état d’ébriété ». Il s’approche du locateur et lui demande de s’abstenir de faire de tels commentaires. Celui-ci s’énerve, devient agressif et répond qu’il peut dire ce qu’il veut. Après cet incident, le locataire s’efforce de l’éviter. Or, sa mère tombe malade et il doit se rendre dans sa province d’origine pour en prendre soin. Ne sachant pas combien de temps il sera absent, il trouve un ami pour sous louer son appartement. Mais le locateur refuse d’approuver l’entente. Comme il ne peut trouver d’autre raison légitime à ce refus, et sachant que d’autres ententes de sous-location ont eu lieu dans l’immeuble, le locataire se demande s’il n’est pas victime de discrimination.

4.3.3 Politiques relatives à l’occupation

Certaines politiques et pratiques répandues en matière de logement locatif peuvent créer des obstacles systémiques à des personnes désignées par le Code. Il arrive parfois que, sans que ce soit intentionnel, une règle ou pratique isole des personnes en particulier et leur cause un traitement inéquitable. Ce type de discrimination involontaire est appelé discrimination « constructive » ou « à effet défavorable » et peut créer d’importants obstacles systémiques.

Une règle ou une pratique peut être justifiée si elle est raisonnable et sincère. Cependant, elle ne sera acceptée qu’au cas où un changement ou une exception à la règle serait trop coûteux ou créerait un danger en matière de santé ou de sécurité. Si cela ne peut pas être démontré, il faut changer la règle ou la pratique en question ou y faire une exception afin qu’il n’y ait pas de discrimination contre une personne ou un groupe particulier de personnes.

Les politiques relatives à l’occupation doivent reposer sur des exigences de bonne foi. Il est question ci-dessous de certaines de ces politiques qui sont les plus communes et qui peuvent être préjudiciables à des personnes et à des groupes de personnes.

4.3.3.1 Nombre d’occupants par pièce ou par chambre
Les règles arbitraires concernant le nombre d’occupants par pièce ou par chambre peuvent avoir un effet défavorable sur des groupes protégés par le Code, comme les familles comprenant des enfants, les femmes enceintes ou les familles « non occidentales » ou élargies. Les locateurs ne sont pas obligés de permettre le surpeuplement de leurs logements^[166], mais les restrictions relatives au nombre maximum d’occupants de logements locatifs doivent être reliées à des exigences légitimes en matière de santé et de sécurité.

Un tribunal des droits de la personne a constaté une violation du Code dans le cas d’un locateur qui a refusé de louer un appartement de trois chambres à une mère seule de trois enfants en arguant que, selon la « norme canadienne », un appartement de ce type devait être loué à des couples ayant deux enfants^[167]. Dans une autre affaire, une plaignante s’est vu refuser la possibilité de louer l’appartement de son choix lorsque le locateur a découvert qu’elle était en instance de divorce et que ses deux filles lui rendraient visite chaque dimanche. Le locateur avait comme politique de ne louer aucun de ses appartements de quatre pièces et demie à plus de deux occupants. La Cour d’appel du Québec a statué que cette politique constituait « une barrière anti-enfants très efficace » [TRADUCTION], puisque la politique avait pour effet d’exclure tous les enfants qui vivent avec deux parents ainsi que les familles monoparentales de plus d’un enfant. La situation opposée pourrait également susciter des préoccupations. Par exemple, une politique voulant qu’une personne seule ne puisse louer un appartement avec plus d’une chambre peut empêcher un parent divorcé de recevoir la visite de ses enfants et que ceux ci y passent la nuit^[168].

Les politiques en matière de logement qui fixent un nombre minimum de chambres en fonction du nombre et du sexe des enfants peuvent avoir pour effet d’empêcher les familles monoparentales de trouver un logement^[169]. Des tribunaux se sont également prononcés contre le fait de priver les « familles » de la possibilité de louer un appartement lorsque la définition du terme exclut les familles monoparentales ou les couples en union de fait^[170].

Dans une affaire plus récente^[171], il était question d’un locateur qui avait pour politique officieuse de louer ses appartements d’une chambre seulement à des couples ou à des célibataires; de deux chambres à des couples ayant un enfant et de trois chambres à des couples ayant deux enfants. Même s’il pouvait louer un appartement de trois chambres à une personne ou à un couple ayant trois enfants, il ne le faisait que si les enfants étaient très jeunes et, même en pareil cas, la famille allait bientôt devoir déménager dans un logement plus vaste. La plaignante dans cette affaire était une mère seule de trois enfants, qui était à la recherche d’un appartement de trois chambres (qu’on lui a refusé). Il a été jugé que cette politique avait un effet discriminatoire fondé sur l’état familial. On s’est également inquiété de politiques qui imposent des restrictions au partage de chambres par des frères et sœurs, sous le prétexte que de telles politiques peuvent réduire la capacité de familles ayant des enfants d’avoir accès à un logement locatif abordable. Ces types de politiques peuvent avoir des répercussions importantes sur les droits sociaux et économiques des familles, du fait qu’elles bloquent effectivement l’accès au type de logement qu’elles ont les moyens de se procurer.

4.3.3.2 Politiques d’interdiction des animaux de compagnie
La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation défend aux locateurs de mettre en place des politiques d’interdiction des animaux de compagnie^[172]. De telles politiques sont une source de préoccupation quant aux droits de la personne. Une règle ayant pour but d’interdire les animaux de compagnie dans les logements locatifs aurait un effet défavorable sur les locataires ayant besoin de l’aide d’un animal d’assistance pour se déplacer ou sur les locataires qui ont d’autres incapacités, par exemple une personne aveugle qui utilise un chien guide^[173]. Les locateurs sont tenus de répondre aux besoins des personnes handicapées qui doivent utiliser un animal d’assistance^[174].

4.3.3.3 Politiques relatives aux invités
Certains fournisseurs de logements appliquent des politiques relatives aux invités qui visent à réglementer l’hébergement temporaire d’invités dans les logements à loyer indexé sur le revenu. On reconnaît que, dans certaines circonstances, les locateurs peuvent avoir à distinguer les occupants des invités. Toutefois, ces politiques doivent être raisonnables et de bonne foi, et les locateurs doivent être conscients de la vie privée et de la dignité des locataires. Il ne faut pas se servir de telles politiques pour cibler ou pénaliser des groupes désignés par des motifs prévus au Code, par exemple les mères seules dont l’ami ou le partenaire peut passer la nuit dans leur logement, les nouveaux venus auxquels des parents rendent visite pendant une longue période et les personnes handicapées qui reçoivent régulièrement d’autres personnes qui en prennent soin et passent la nuit chez elles.

4.3.3.4 Politiques interdisant les changements de logement
Certains locateurs n’autorisent pas les locataires à changer de logement dans un même immeuble. Cela peut avoir un effet défavorable, entre autres, sur des personnes âgées dont le conjoint ou la conjointe est décédée et qui aimeraient occuper un logement moins grand qui convient davantage à leurs moyens financiers et qu’elles pourraient tenir à l’ordre plus facilement. Cela peut aussi avoir un effet défavorable sur les familles avec enfants, car les besoins de ces familles en matière de logement changent à mesure qu’elles grandissent; or celles ci doivent quitter l’immeuble si elles veulent occuper un logement plus spacieux. Dans une cause, un tribunal ontarien des droits de la personne a estimé que les politiques interdisant les changements de logement sont préjudiciables envers les familles avec enfants et qu’elles contreviennent au Code^[175].

Lorsque cela ne cause pas de préjudice injustifié, les fournisseurs de logements devraient faciliter les changements de logement dans un même immeuble lorsque le besoin de changer a trait à un motif visé par le Code.

4.3.3.5 Accès aux installations récréatives et aux aires communes
Les restrictions imposées à l’accès aux installations récréatives et aux aires communes basées sur l’âge peuvent se révéler discriminatoires eu égard à des motifs prévus au Code, dont l’état familial. Par exemple, les règles interdisant aux enfants l’usage de certaines aires ou de certaines installations ou limitant leur usage par rapport aux autres occupants ont un effet négatif sur les familles^[176].

Exemple. Une coopérative d’habitation limite l’accès des personnes de moins de 18 ans à la piscine et aux installations récréatives à la période de 15 h à 17 h. Pour les familles dont un membre adulte n’est pas à la maison pendant les heures de travail, cela signifie essentiellement qu’elles ne peuvent pas utiliser les lieux avec leurs enfants. Cela pourrait justifier le dépôt d’une plainte relative aux droits de la personne.

Il peut être légitime pour des raisons de santé et de sécurité d’interdire aux enfants d’utiliser certaines installations. Lorsqu’une règle limite ou interdit l’accès à certaines installations ou aires d’une façon qui restreint leur utilisation par les familles, il incombe au locateur de démontrer qu’il s’agit d’une règle édictée de bonne foi et qu’une règle plus inclusive lui aurait causé un préjudice injustifié.

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^[103] Conformément à la décision de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Andrews c. Law Society of British Columbia (1989), 1 R.C.S 143 à 174, la discrimination en matière de logement fondée sur un motif protégé par le Code peut se définir comme étant toute distinction, conduite ou action, intentionnelle ou non, mais fondée sur un motif prévu au Code, qui a pour effet soit d’imposer à une personne ou à un groupe un fardeau qui n’est pas imposé à d’autres, soit de retirer ou de limiter l’accès à des possibilités, à des bénéfices et à des avantages offerts aux autres membres de la société. La jurisprudence récente a confirmé l’applicabilité de l’analyse Andrews pour déterminer la discrimination en vertu de l’article 15 de la Charte canadienne des droits et libertés : R. c. Kapp (2008), 2 R.C.S. 483 et Ontario Disability Support Program c. Tranchemontagne, et al. (2009), CanLII 18295.
^[104] Riggio c. Sheppard Coiffures Ltd. (1988), 9 C.H.R.R. D/4520 (Comm. enq. Ont.); Stefanyshyn c. 4 Seasons Management Ltd. (4 Seasons Racquet Club) (1986), 8 C.H.R.R. D/3934 (B.C.C.H.R.).
^[105] DesRosiers c. Kaur (2000), 37 C.H.R.R. D/204 (B.C.H.R.T.).
^[106] Gray c. A&W Food Service of Canada Ltd. (1994), CHRR Doc 94-146 (Comm. enq. Ont.); Dominion Management c. Velenosi (1977), O.J. n^o. 1277 au par. 1 (C.A. Ont. Smith c. Mardana Ltd. (n^o 1) (2005), 52 C.H.R.R. D/89, au par. 23 (Cour div. de l’Ont.).
^[107] Wattley c. Quail (1988), 9 C.H.R.R. D/5386 (B.C.H.R.T.).
^[108] Voir Styres c. Paiken (1982), 3 C.H.R.R. D/926 (Comm. enq. Ont.).
^[109] Voir www.hud.gov/news/release.cfm?content=pr03-060.cfm et DION, K.L. « Perceptions of Housing Discrimination in Toronto: The Housing New Canadians Project » (2001) 57, Journal of Social Issues, p. 523 à 527.
^[110] Voir, par exemple, Dion, ibid., à la p. 528.
^[111] PAGE, S. « Accepting the Gay Person: Rental Accommodation in the Community » (1998) 36(2) Journal of Homosexuality, p. 31.
^[112] Voir le document Sorry It’s Rented: Measuring Discrimination in Toronto’s Rental Housing Market (en anglais seulement) sur www.equalityrights.org/cera/docs/CERAFinalReport.pdf.
^[113] Aquilina c. Pokoj (1991), 14 C.H.R.R. D/230 (Comm. enq. Ont.).
^[114] King c. Bura (2004), 50 C.H.R.R. D/213, 2004 TDPO 9.
^[115] Dhanjal c. Air Canada (1996), 28 C.H.R.R. D/367, au par. 210 (C.H.R.T.).
^[116] Voir, à titre d’exemple, Crozier c. Asselstine (1994), 22 C.H.R.R. D/244 (Comm. enq. Ont.).
^[117] Voir Kertesz c. Bellair Property Management (2007), supra note 43. Voir également Reed c. Cattolica Investments Ltd. (1996), supra note 43.
^[118] Kertesz, ibid.
^[119] Voir Peroz c. Yaremko (2008), supra note 40; Kahsai c. Saskatoon Regional Health Authority (n^o 2) (2005), 55 C.H.R.R. D/192; Dhanjal and Canadian Human Rights Commission c. Air Canada, supra note 115; Canada (Commission des droits de la personne) c. Canada (Forces Armées) et Franke (1999), 34 C.H.R.R. D/140 (F.C.T.D.), Kafé et Commission des droits de la personne du Québec c. Commission scolaire Deux-Montagnes (1993), 19 C.H.R.R. D/1 (T.D.P.Q.); Starr c. Karcher Holdings Ltd. (2007), supra note 34.
^[120] Voir Peroz c. Yaremko (2008), supra note 40.
^[121] Dhillon c. F.W. Woolworth Co. (1982), 3 C.H.R.R. D/743, au par. 6691 (Comm. enq. Ont.); Naraine c. Ford Motor Co. of Canada (n^o 4) (1996), 27 C.H.R.R. D/230, au par. 50 (Comm. enq. Ont.).
^[122] Ontario (Human Rights Comm.) c. Elieff (1996), supra note 38.
^[123] Ces principes sont issus d’une suite de causes relatives à l’emploi. Voir en particulier : Ghosh c. Domglas Inc. (n^o 2) (1992), 17 C.H.R.R. D/216 au par. 76 (Comm. enq. Ont.); Naraine c. Ford Motor Co. of Canada (n^o 4) (1996), supra note 121 au par. 54, confirmé (1999), 34 C.H.R.R. D/405 (Cour de l’Ont. [Div. rég.]), l’ordonnance de la Commission d’enquête de l’Ontario confirme l’exception en ce qui concerne la question de la réintégration (2001), 41 C.H.R.R. D/349 (C.A. Ont.), autorisation d’appel refusée [2002] S.C.C.A. n^o 69.
^[124] Pour obtenir des précisions concernant les pratiques de conception inclusive, voir le point Conception inclusive à la section de la présente politique intitulée L’obligation d’adaptation.
^[125] Voir la Commission ontarienne des droits de la personne, Politique et directives sur le racisme et la discrimination raciale, supra note 30.
^[126] L’article 12 du Code stipule :
Constitue une atteinte à un droit reconnu dans la partie I le fait d’exercer une discrimination fondée sur des rapports, une association ou des activités avec une personne ou un groupe de personnes identifiées par un motif illicite de discrimination.
^[127] Hill c. Misener (n^o 1) (1997), 28 C.H.R.R. D/355 (Comm. enq. N.-É.) Pour une cause connexe, voir John c. Johnstone, (16 septembre 1977), no 82, Eberts (Comm. enq. Ont.), dans laquelle on a jugé qu’un fournisseur de logements avait violé le Code lorsqu’il a expulsé sa locataire, une femme blanche, après qu’elle ait reçu un ami noir à dîner.
^[128] Québec (Comm. des droits de la personne) c. Thibodeau (1993), 19 C.H.R.R. D/225 (Trib. des droits de la pers. du Québec).
^[129] Tabar, Lee and Lee c. Scott and West End Construction Ltd. (1984), 6 C.H.R.R. D/2471 (Comm. enq. Ont.)
^[130] Chisholm, S. Le logement abordable dans les collectivités urbaines du Canada : étude documentaire, préparé pour la Société canadienne d'hypothèques et de logement, juillet 2003, à 23, [En ligne]. [www.chra-achru.ca/english/View.asp?x=511] (date de consultation : 26 octobre 2006).
^[131] La commissaire en chef, Barbara Hall, dans une lettre à l’éditeur du Toronto Star : « Objet : Résidents en colère à cause d’un projet de logement », (14 novembre 2007) : www.ohrc.on.ca/fr/resources/news/nimby
^[132] Le ministère des Affaires municipales et du Logement de l’Ontario indique qu’un règlement de zonage est invalide s’il a pour objet de réglementer l’utilisateur, plutôt que l’utilisation du terrain. Mémoire du ministère des Affaires municipales et du Logement présenté à la Commission dans le cadre des consultations en matière de logement; R. c. Bell (S.C.C.), (1979), 98 D.L.R. (3^e) 255.
^[133] Alcoholism Foundation of Manitoba c. Winnipeg (Ville de), (CA du Man.) (1990),69 D.L.R. (4e) 697.
^[134] Ibid.
^[135] Loi sur l’aménagement du territoire, L.R.O. 1990, chap. P.13, article 35(2). Le pouvoir d’adopter un règlement municipal en vertu de l’article 34, du paragraphe 38(1) ou de l’article 41 ne s’étend pas au pouvoir d’adopter un règlement municipal qui a pour effet de faire une distinction entre les personnes apparentées et celles qui ne le sont pas à l’égard de l’occupation ou de l’utilisation d’un bâtiment ou d’une construction, y compris l’occupation ou l’utilisation de ceux-ci comme logement unifamilial.
^[136] Le ministère des Affaires municipales et du Logement a indiqué que les exigences relatives aux distances minimales de séparation doivent être fondées sur une planification rationnelle, et adoptées de bonne foi et dans l’intérêt public : Mémoire du ministère des Affaites municipales et du Logement présenté à la Commission dans le cadre des consultations en matière de logement.
^[137] Bien que le Code ne contienne aucune disposition explicite concernant le harcèlement ou le milieu empoisonné se rapportant aux forums communautaires, il incombe aux municipalités et aux élus municipaux de veiller à prévenir la création d'atmosphères empoisonnées allant à l'encontre du Code dans le cadre de leurs réunions.
^[138] Ontario (Commission ontarienne des droits de la personne) et Roberts c. Ontario (Ministère de la Santé) (n^o 1) (1989), 10 C.H.R.R. D/6353 (Comm. enq. Ont.), confirmé, 14 C.H.R.R. D/1 (Cour div. de l’Ont.), rév. (1994), 21 C.H.R.R. D/259 (CA).
^[139] On trouvera une analyse de l’objet de l’article 14 du Code dans Ontario (Commission ontarienne des droits de la personne) c. Ontario (Ministère de la Santé) 21 C.H.R.R. D/259
(CA de l’Ont.). Selon la décision majoritaire de la Cour, le paragraphe 14(1) vise deux fins. La première est d’empêcher que les programmes d’action positive soient contestés pour avoir violé les dispositions officielles relatives à l’égalité de la Partie I du Code. La seconde est de promouvoir une égalité substantive ou concrète. Les programmes d’action positive sont destinés à favoriser l’égalité substantive en aidant les personnes désavantagées à être sur le même pied que les autres personnes. Le paragraphe 14(1) est aussi une disposition interprétative qui clarifie le sens intégral de la notion de droits égaux en favorisant l’égalité substantive.
^[140] Voir, par exemple, Huot c. Chow (1996), C.H.R.R. Doc 96-178 (B.C.C.H.R.).
^[141] Le Code autorise l’imposition de restrictions axées sur l’âge en matière de logement dans certaines circonstances.

• L’article 15 du Code permet qu’un traitement préférentiel soit accordé aux personnes de 65 ans ou plus, et donc que l’accès à des logements soit limité aux personnes de plus de 64 ans.

• L’article 14 permet la mise en œuvre de programmes spéciaux destinés à alléger des préjudices et des désavantages, tels des grands ensembles d’habitation spécialement aménagés pour accès facile à l’intention de personnes âgées souffrant d’un handicap.
• L’article 18 légalise les restrictions imposées par des organismes ou des groupes religieux, philanthropiques, éducatifs, de secours mutuel ou sociaux dont le principal objectif est de servir les intérêts des personnes âgées et dont les services comprennent la fourniture de logements.

Toutefois, la promotion de logements « pour adultes » entraînant l’exclusion d’enfants ou de personnes de moins d’un certain âge n’est nullement autorisée. Voir York Condominium Corp. no 216 c. Dudnik (n^o 2) (1990), 12 C.H.R.R. D/325, aux par. 165-166, confirmé (1991), 14 C.H.R.R. D/406 au par. 23 (Cour div. de l’Ont.).
^[142] Flamand c. DGN Investments (2005), supra, note 35, au par. 137.
^[143] St. Hill c. VRM Investments Ltd. (2004), C.H.R.R. Doc. 04-023, au par. 32 (TDPO).
^[144] Voir D.S. Massey et G. Lundy, « Use of Black English and Racial Discrimination in Urban Housing Markets » (mars 2001) 36(4) Urban Affairs Review, 452 à 466-467.
^[145] On a défini le profilage linguistique comme étant la détermination de caractéristiques telles que le statut socio-économique à partir de la façon dont une personne utilise le
langage [traduction]. Voir www.wordspy.com/words/linguisticprofiling.asp (en anglais; date de consultation : 3 janvier 2007).
^[146] Voir D.S. Massey et G. Lundy, supra, note 144; K.L. Dion, supra, note 109; S. Page, supra, note 111 et CERA, « Sorry It’s Rented: Measuring Discrimination in Toronto’s Rental  Housing Market », supra, note 112.
^[147] Bekele c. Cierpich, 2008 TDPO 7 (CanLII) (Tribunal des droits de la personne de l’Ontario).
^[148] Voir Bekele, ibid.
^[149] Vander Schaaf c. M & R Property Management Ltd. (2000), supra, note 48, au par. 105.
^[150] L’aide sociale peut comprendre des prestations reçues dans le cadre de différents programmes : Ontario au travail, Programme ontarien de soutien aux personnes handicapées, Régime de pensions du Canada, Sécurité de la vieillesse, Prestation pour enfants, Régime d’aide financière aux étudiantes et étudiants de l’Ontario, etc.
^[151] Shelter Corp. c. Ontario (1998), 34 C.H.R.R. D/1, confirmé (2001), 39 C.H.R.R. D/111 (Cour sup. de just. de l’Ont.).
^[152] Ibid., au par. 137.
^[153] Vander Schaaf c. M & R Property Management Ltd., supra, note 48, au par. 110.
^[154] Ahmed c. 177061 Canada Ltd. (2002), supra, note 37.
^[155] Sinclair c. Morris A. Hunter Investments Ltd. (2001), supra, note 61, aux par. 36-37. Dans cette cause, le juge a déterminé qu’il y avait discrimination basée sur l’âge étant donné que les jeunes sont moins susceptibles d’avoir un emploi permanent ou d’occuper un emploi depuis longtemps. Par ailleurs, des problèmes similaires sont observés à l’égard d’autres motifs prévus au Code.
^[156] Ahmed c. 177061 Canada Ltd., supra, note 37, au par. 85.
^[157] Pour en savoir plus, visiter le site Web de Service Canada : www.servicecanada.gc.ca/fra/nas/proteger/provide.shtml.
^[158] Dans la cause Styres c. Paiken (1982), supra, note 108, un tribunal ontarien des droits de la personne a déterminé qu’un locataire avait contrevenu au Code en imposant au plaignant des conditions différentes de celles qui étaient imposées aux autres locataires en raison de la race, de la couleur de la peau ou de l’origine ancestrale.
^[159] Le paragraphe 106(2) de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, supra, note 22, permet au locateur de demander une avance de loyer dont « le montant (...) ne doit pas être supérieur au moindre du montant du loyer d’une période de location et du montant du loyer d’un mois. »
^[160] Garbett c. Fisher (1996), supra, note 61.
^[161] McEwen c. Warden Building Management Ltd. (1993), supra, note 72.
^[162] Pour obtenir de plus amples renseignements, on peut consulter la publication de la Commission intitulée Vérifications des dossiers de la police aux fins du recrutement dans
le secteur des personnes vulnérables (guide intérimaire), à l’adresse Web www.ohrc.on.ca/fr/resources/guides/prc_interimguide, ainsi que le document de la Commission intitulé Politique sur la discrimination fondée sur la santé mentale et les vérifications des dossiers de la police - Ébauche, à l’adresse Web www.ohrc.on.ca/fr/resources/policies/mhdraft.
^[163] Environ 20 % des Canadiens auront une maladie mentale à un moment ou l’autre de leur
vie. (Santé Canada, Rapport sur les maladies mentales au Canada [Ottawa, 2002]; accessible à l’adresse Web suivante : www.phac-aspc.gc.ca/publicat/miic-mmac/index-fra.php). Pour certaines personnes, cela peut entraîner un contact avec la police sans qu’il y ait crime, en vertu de la Loi sur la santé mentale. Cette loi autorise la police à appréhender une personne et à l’amener à l’hôpital pour examen lorsqu’elle semble présenter un trouble mental dont la manifestation causera probablement des lésions corporelles graves ou un handicap physique grave à elle même ou à autrui et qu’elle présente un comportement particulier. Dans de nombreux cas, la personne en cause ou un membre de sa famille appelle la police pour demander de l’aide. Les détails sur ces circonstances sont consignés dans les bases de données des services de police et peuvent y demeurer pendant des années, voire toujours. Un dossier de ce genre peut nuire à la personne concernée lorsqu’elle cherche un logement.
^[164] Raweater c. MacDonald, (2004), supra, note 49.
^[165] Peroz c. Yaremko, (2008), supra, note 40.
^[166] Les règlements municipaux imposent souvent des restrictions relatives à l’espace pour les logements locatifs. Par exemple, selon le code municipal de la Ville de Toronto, le nombre maximum de personnes vivant dans une pièce habitable ne doit pas dépasser une personne pour neuf mètres carrés de surface de plancher de cette pièce habitable. Voir City of Toronto Municipal Code, chapitre 629-25(C).
^[167] Cunanan c. Boolean Developments Ltd. (2003), supra, note 52.
^[168] Desroches c. Québec (Comm. des droits de la personne) (1997), supra, note 52.
^[169] Fakhoury c. Las Brisas Ltd., supra, note 52. Cette cause portait sur une politique selon laquelle une famille de quatre personnes, composée d’un parent et de trois enfants, était obligée de louer un appartement d’au moins trois chambres. Le tribunal a jugé que cette inégalité de traitement n’avait aucune justification raisonnable.
^[170] Booker c. Floriri Village Investments Inc., supra, note 53.
^[171] Cunanan c. Boolean Developments Limited, supra, note 52. Voir aussi Fakhoury c. Las Brisas Ltd., supra, note 52.
^[172] Article 14 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, supra, note 22.
^[173] Affaire connexe : Fitzhenry c. Schememauer, (2008), C.H.R.R. Doc. 08-500 (HRP de l’Alb.).
^[174] Voir Di Marco c. Fabcic (2003), supra, note 63.
^[175] Ward c. Godina (1994), supra, note 54.
^[176] Dans Leonis c. Metropolitan Toronto Condominium Corp. no 741 (1998), 33 C.H.R.R.D/479, au par. 62 (Comm. enq. Ont.) : les règles interdisant aux personnes de moins de 16 ans d’accéder à certaines installations ou qui limitent fortement l’usage d’autres installations ont été jugées discriminatoires eu égard à l’état familial. Cause connexe : Dellostritto c. York Condominium Corporation n^o 688, 2009 TDPO 221 (TDPO).