Loi visant à accélérer la construction de plus de logements – mémoires de la CODP

Le 14 novembre 2022

 

Contexte

Le gouvernement de l’Ontario a déposé un projet de loi qui, s’il était adopté, appuierait le nouveau plan d’action pour l’offre de logements de l’Ontario intitulé Accélérer la construction de plus de logements. Ce plan s’inscrit dans une stratégie à long terme visant à accroître l’offre de logements, ainsi que les possibilités en matière de logements.

Le gouvernement souhaite obtenir des commentaires non seulement sur cette nouvelle loi, mais également sur plusieurs modifications réglementaires proposées, en lien avec le logement, dont :

  1. les modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire et à la Loi de 2006 sur la cité de Toronto (échéance : 24 novembre 2022)
  2. les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs (échéance : 24 novembre 2022)
  3. la Loi de 2021 sur le tribunal ontarien de l'aménagement du territoire (échéance : 25 novembre 2022)
  4. le Règlement de l’Ontario 232/18 sur le zonage d’inclusion (échéance : 9 décembre 2022)
  5. les modifications proposées au Code du bâtiment pour appuyer le plan d’action Accélérer la construction de plus de logements (échéance : 9 décembre 2022)
  6. les accords de location avec option d'achat (échéance : 9 décembre 2022)
  7. le plan En plein essor et la Déclaration de principes provinciale (échéance : 30 décembre 2022)

 

Mémoires de la CODP

Le gouvernement a prévu deux cycles de soumission de mémoires/commentaires, dont un premier cycle comportant des échéances les 24 et 25 novembre, et un second cycle comportant des échéances les 9 et 30 décembre. La CODP a pris la décision de soumettre des commentaires sur les modifications réglementaires ci-après, compte tenu de leurs effets possibles sur les groupes protégés par le Code :

1er cycle (voir l’ébauche de mémoire ci-après) :

2e cycle (ébauches de mémoires à venir) :

Les autres modifications réglementaires proposées ne semblent pas avoir d’incidence en lien avec le Code des droits de la personne.

Code Grounds: 
Social Areas: 
Resource Type: 
Activity Type: 
Discrimination Type: 
Organizational responsibility: 

Mémoire de la CODP sur les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs

Le 14 novembre 2022

 

Mémoire de la CODP sur les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs

La CODP salue les efforts déployés par le gouvernement pour affronter la crise du logement. À mesure que se poursuit la mise en œuvre du plan Accélérer la construction de plus de logements, nous devons nous assurer que les lois, politiques, programmes et règlements municipaux relatifs au logement s’articulent autour du respect des droits de la personne. Cela inclut le respect des obligations de l’Ontario aux termes du Code des droits de la personne (Code) et la reconnaissance du droit au logement, tel qu’il est affirmé dans la Loi sur la stratégie nationale sur le logement.

 

Contexte

En vertu de l'article 99.1 de la Loi de 2001 sur les municipalités et de l'article 111 de la Loi de 2006 sur la Ville de Toronto, les municipalités peuvent adopter des règlements visant à réglementer la démolition ou la conversion d’immeubles de logements locatifs de six logements ou plus.

Les règlements relatifs au remplacement des logements locatifs varient d'une municipalité à l'autre et comprennent actuellement des exigences concernant le nombre, la taille, le type et le coût des logements locatifs, ainsi qu’un droit de premier refus pour les locataires existants. Seules quelques municipalités ont actuellement des règlements relatifs au remplacement de logements locatifs.

Le gouvernement propose d'édicter un pouvoir ministériel de réglementation en vertu des lois susmentionnées afin de permettre à la ou au ministre de prendre des règlements pour normaliser et clarifier les pouvoirs municipaux de réglementation de la démolition et de la conversion d’immeubles résidentiels locatifs dans le but d'assurer l'uniformité et de rationaliser la construction de nouveaux logements et la revitalisation du parc de logements.

Les modifications législatives apportées n'auront pas d'incidence sur les protections offertes aux locataires en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation.

Le Ministère souhaite connaître l’avis des gens sur ce qui suit :

  1. Quels types d'exigences les municipalités devraient-elles être en mesure de définir en matière de démolition et de conversion de propriétés résidentielles?
  2. Quels types d'exigences les municipalités ne devraient-elles pas être en mesure de définir (p. ex., certaines exigences constituent-elles un obstacle à l’accroissement ou au renouvellement de l’offre de logement ou limitent-elles l'accès au logement)?
  3. Selon vous, quel impact les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs pourraient-ils avoir sur l'offre et la construction de logements neufs?
  4. Selon vous, quel impact les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs pourraient-ils avoir sur la protection des locataires et l'accès au logement?

 

Recommandations de la CODP

L’accès à un logement adéquat est un élément essentiel du sentiment de dignité, de sécurité et d’inclusion de la personne, et de sa capacité de contribuer au mieux-être de nos quartiers et de la société dans son ensemble[1]. Le droit international et le Code des droits de la personne affirment tous les deux l’importance du logement pour la dignité humaine, ainsi que son statut de droit de la personne. Le Canada a reconnu le caractère fondamental du droit à un logement adéquat en ratifiant le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels (PIDESC). L’article 11 du PIDESC reconnaît le droit de toute personne à un logement adéquat, dont l’importance et le lien à l’interdiction de la discrimination sous toutes ses formes ont été confirmés dans les rapports et énoncés subséquents des Nations Unies. Le Canada a également reconnu ce droit au logement dans la Loi sur la stratégie nationale sur le logement, tout en indiquant clairement que « le logement revêt un caractère essentiel pour la dignité inhérente à la personne humaine et pour son bien-être, ainsi que pour l’établissement de collectivités viables et ouvertes et d’une économie nationale forte[2] ».

En Ontario, le Code inclut des mesures spécifiques de protection contre la discrimination en matière de logement, qui reconnaissent l’important rôle social qu’occupe le domicile. Toutes les facettes du droit au logement doivent être exercées sans discrimination[3].

Le domicile n’est pas uniquement un bien à gérer, mais l’espace dans lequel les personnes bâtissent leur vie. Les locateurs et promoteurs immobiliers jouent un rôle important dans l’économie canadienne, mais ce rôle est assujetti aux restrictions prévues au Code, lesquelles devraient assurer qu’on attribue au domicile une importance supérieure à sa seule valeur de produit.

La CODP reconnaît la réalité changeante du logement. Or, tout changement opéré est assujetti au Code, qui a préséance sur presque toutes les autres lois provinciales. Au cours des deux dernières décennies, la nature des marchés de l’immobilier a évolué de façon draconienne à mesure que de nouveaux acteurs, y compris des locateurs financiarisés, se sont mis à dominer le marché. Ces changements ont nui de façon disproportionnée aux personnes vulnérables, y compris les groupes protégés par le Code[4].

La CODP appuie les efforts déployés par le ministère des Affaires municipales et du Logement (MAML) en vue de normaliser les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs et l’encourage fortement à articuler ses travaux sur le respect des droits de la personne. La CODP est d’avis que ces travaux sont l’occasion de renforcer les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs existants ou d’en mettre en œuvre en vue de mieux protéger le droit au logement des locataires et le parc de logements locatifs abordables. Par conséquent, la CODP aurait d’importantes réserves à l’égard du fait d’assouplir ou d’éliminer les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs.

Bien que le MAML cherche à obtenir des réponses à quatre questions spécifiques, le travail de la CODP consiste à examiner ce qui se cache derrière les modifications et mesures législatives proposées pour traiter de leurs répercussions imprévues et inattendues sur les droits de la personne, et pour veiller à ce que les droits de la personne des Ontariennes et des Ontariens soient adéquatement pris en compte au moment d’élaborer des lois et règlements.

Par exemple, la disponibilité immédiate de logements locatifs abordables du marché est essentielle à l’exercice du droit à la sécurité des femmes, des enfants des membres des communautés 2SLGBTQ+ fuyant des situations violentes. Cela est d’autant plus vrai dans le cas des femmes, des enfants et des membres des communautés 2SLGBTQ+ autochtones, noirs et autrement racialisés. Comme le révèle le rapport final de l’Enquête nationale sur les femmes et les filles autochtones disparues et assassinées, la marginalisation sociale et économique contribue à l’expérience de la violence ou entretient avec elle un lien direct. L’accès à des possibilités de logements locatifs abordables est nécessaire pour que les femmes, les enfants et les membres des communautés 2SLGBTQ+ puissent échapper à la violence et retrouver la sécurité.

Les familles doivent aussi avoir accès à un logement locatif abordable du marché pour s’assurer de pouvoir prendre soin de leurs enfants et assurer leur sécurité. En Ontario, selon le rapport Enfances interrompues de la CODP, les enfants soumis à une enquête sur le bien-être de l’enfance courent environ deux fois plus de risques d’être pris en charge si leur famille n’a pas accès à un logement ou les moyens de se procurer des services publics. Le rapport de la CODP souligne également des incidences démesurément élevées de prise en charge d’enfants autochtones et noirs dans bon nombre des SAE de l’ensemble de la province.

Nous savons également que les personnes autochtones, noires et autrement racialisées, et les personnes handicapées sont la plupart du temps des locataires. Selon un rapport récent de l’Ontario Real Estate Association, 72 % des personnes blanches en Ontario sont propriétaires de leur logement comparativement à 43 % des personnes noires, 50 % des personnes autochtones et 67 % des personnes autrement racialisées. Toute loi ou tout règlement municipal qui réduit l’offre de logements locatifs du marché aura des répercussions disproportionnées sur les personnes autochtones, noires ou autrement racialisées.

En l’absence de règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs, les promoteurs immobiliers pourraient cibler à des fins de réaménagement les logements locatifs abordables actuellement sur le marché, ce qui ne ferait qu’exacerber les situations préoccupantes susmentionnées.

Le remplacement des logements locatifs n’est pas uniquement une question de brique et de mortier. Il a pour but d’assurer que les membres les plus vulnérables de la population ontarienne puissent obtenir un logement abordable et se doter de conditions de vie sécuritaires et dignes. Bien utilisées, les mesures de remplacement des logements locatifs peuvent constituer un outil de réalisation des droits de la personne en Ontario en garantissant l’accès plus équitable de toutes et tous à un logement. Il s’agit d’un outil systémique de lutte contre la discrimination systémique et les iniquités sur le plan du droit à un logement adéquat.

La CODP reconnaît que l’inadéquation du logement et l’itinérance sont des problèmes complexes, structurels et systémiques qui doivent être réglés sur le long terme au moyen de politiques et de programmes exhaustifs, et de stratégies de planification complètes, assorties d’objectifs et d’échéanciers réalisables. En protégeant le parc actuel de logements locatifs, le MAML peut agir de façon concrète pour veiller à ce que toutes les Ontariennes et tous les Ontariens aient un logement adéquat.

 

  1. Quels types d'exigences les municipalités devraient-elles être en mesure de définir en matière de démolition et de conversion de propriétés résidentielles?

La province doit encourager l’adoption de politiques relatives au remplacement des logements locatifs et le renforcement des politiques existantes partout en Ontario afin de protéger les locataires vulnérables et de veiller à ce que des logements locatifs abordables du marché ne soient pas perdus.

Le règlement municipal relatif au remplacement des logements locatifs de la ville de Toronto offre un bel exemple de mesures positives que peut prendre une municipalité pour préserver son parc de logements locatifs et protéger les locataires vulnérables, en ce sens qu’il :

  • exige que toute démolition d’immeuble de logements locatifs soit uniquement approuvée si le demandeur remplace les logements locatifs perdus par des logements locatifs à loyer similaire
  • exige que toute démolition d’immeuble de logements locatifs soit uniquement approuvée si le demandeur donne aux résidents actuels de l’immeuble visé (a) un droit d’obtention d’un logement à loyer similaire dans l’immeuble de remplacement, (b) un logement de remplacement adéquat pendant toute période de relogement nécessaire et (c) un dédommagement pour tous les coûts additionnels en lien avec le relogement
  • exige que toute conversion d’immeuble de logements locatifs soit uniquement approuvée si le demandeur donne aux résidents actuels de l’immeuble visé (a) un logement de remplacement adéquat à loyer similaire et (b) un dédommagement pour tous les coûts additionnels en lien avec le relogement.

De plus, tout processus d’approbation de la démolition ou de la conversion d’un immeuble de logements locatifs :

  • tient compte des répercussions sociales qu’aurait la démolition ou la conversion sur la collectivité et les résidents actuels des immeubles visés, en portant une attention spécifique sur ses répercussions disproportionnées possibles sur les groupes protégés par le Code
  • encourage la participation véritable des membres touchés de la collectivité à toutes les décisions et tient compte des besoins en matière de préservation communautaire et de soutien informel. Les consultations menées doivent être conçues de façon à répondre aux besoins des communautés touchées sur le plan linguistique et culturel.

 

  1. Quels types d'exigences les municipalités ne devraient-elles pas être en mesure de définir (p. ex., certaines exigences constituent-elles un obstacle à l’accroissement ou au renouvellement de l’offre de logement ou limitent-elles l'accès au logement)?

Les municipalités ne devraient pas pouvoir adopter de règlements municipaux qui occasionnent une réduction du parc de logements locatifs abordables du marché.

En moyenne, les groupes protégés par le Code ont des revenus inférieurs à ceux d’autres groupes de la société. Les locataires à faible revenu ont moins de choix sur le marché locatif parce qu’ils ne sont pas en mesure de se payer une grande part des logements offerts. Cela signifie que les actions d’une municipalité qui limitent ou réduisent directement ou indirectement la disponibilité de logements locatifs abordables, du marché ou autres, peuvent avoir un impact négatif sur les personnes protégées par le Code.

 

  1. Selon vous, quel impact les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs pourraient-ils avoir sur l'offre et la construction de logements neufs?

Les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs ont le pouvoir de protéger le parc de logements locatifs abordables du marché et, ce faisant, de réduire l’impact de la discrimination systémique, qui nuit de façon disproportionnée aux groupes protégés par le Code. Les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs établissent aussi un seuil minimal de création de logements locatifs. Contrairement à d’autres règlements municipaux ou restrictions touchant le logement, ces règlements ne nuisent pas à la création de logements additionnels. Leur utilisation devrait être encouragée et élargie afin d’accroître l’offre de logements aux groupes vulnérables protégés par le Code qui sont surreprésentés au sein du marché locatif.

 

  1. Selon vous, quel impact les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs pourraient-ils avoir sur la protection des locataires et l'accès au logement?

Dans son travail sur le logement, la CODP a entendu à répétition que les personnes qui s’identifient à certains motifs ou à certaines combinaisons de motifs du Code sont plus susceptibles d’être locataires, de vivre dans la pauvreté ou d’avoir un revenu faible comparativement à la population générale. Le Code peut s’appliquer lorsque le faible revenu est lié à des motifs tels que l’âge, l’ascendance, le handicap, l’origine ethnique, l’état familial, l’identité sexuelle, le lieu d’origine, la race ou l’état d’assisté social.

Les règlements municipaux sur les logements locatifs sont discriminatoires s’ils font en sorte qu’une personne se trouve désavantagée dans un domaine social protégé, comme le logement, en raison de l’association de cette personne à un motif protégé par le Code. Par conséquent, les mesures qui limitent l’accès au logement locatif abordable pourraient occasionner un désavantage chez les groupes protégés par le Code.

Le renforcement et l’adoption de règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs assureront un accès stable ou accru à des logements locatifs abordables du marché, chez les personnes à revenu faible surtout, qui font de façon disproportionnée partie des groupes protégés par le Code. Cette approche ira dans le sens de la protection du respect de la dignité et de la valeur de l’ensemble de la population ontarienne. Le fait d’affaiblir ou d’éliminer les règlements municipaux relatifs au remplacement des logements locatifs aura l’effet contraire.

 

[1] CODP, Le droit au logement : Rapport de consultation sur les droits de la personne en matière de logements locatifs en Ontario, 2008, p. 8. La Cour d’appel du Québec a indiqué que le logement, encore davantage que l’emploi, est un besoin fondamental de l’ensemble des membres de la société. Voir Desroches c. Québec (Commission des droits de la personne), 1997, 30 CHRR D/345 (QC, CA).

[2] Loi sur la stratégie nationale sur le logement, Préambule, Loi sur la stratégie nationale sur le logement (justice.gc.ca).

[3] Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (Pheneus et une autre) c Fornella, 2018 QCTDP 3.

[4] Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach (New York : Routledge, 2016); Elvin Wyly et coll., « American Home: Predatory Mortgage Capital and Neighbourhood Spaces of Race and Class Exploitation in the United States », Georgrafiska Annal, vol. 88B, n1 (2006), p. 105; Elvin Wyly et coll., « Cartographies of Race and Class: Mapping the Class-Monopoly Rents of American Subprime Mortgage Capital », Int J Urban Reg, vol. 33, n2 (2009), p. 332; Elvin Wyly et coll., « Gender, Age, and Race in Subprime America », Housing Policy Debate, vol. 21, no 4 (2011), p. 529; Loretta Lees et Elvin Wyly, Gentrification (New York : Routledge, 2008); Raquel Rolnik, « Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights », Int J Urban Affairs, vol. 37, n3 (2013),  p. 1058.  

Mémoire de la CODP sur la Loi visant à accélérer la construction de plus de logements : Zonage d’inclusion

9 décembre 2022

 

Mémoire de la CODP : Règlement de l’Ontario 232/18 sur le zonage d’inclusion

La CODP salue les efforts déployés par le gouvernement pour affronter la crise du logement. À mesure que se poursuit la mise en œuvre du plan Accélérer la construction de plus de logements, nous devons nous assurer que les lois, les politiques, les programmes et les règlements municipaux relatifs au logement s’articulent autour du respect des droits de la personne. Cela inclut le respect des obligations de l’Ontario aux termes du Code des droits de la personne (Code) et la reconnaissance du droit au logement, tel qu’il est affirmé dans la Loi sur la stratégie nationale sur le logement.

 

Contexte du zonage d’inclusion :

Le zonage d’inclusion est un outil d’aménagement du territoire autorisé par la Loi sur l’aménagement du territoire que les municipalités peuvent utiliser pour exiger que des logements abordables soient inclus dans les ensembles domiciliaires de 10 logements ou plus érigés dans des zones protégées de grande station de transport en commun (ZPGSTC) ou dans des zones du système de délivrance de permis de planification communautaire (SDPPC) ordonnées par le ministre. Le ministre a également le pouvoir d’ordonner aux municipalités d’adopter des politiques autorisant l’utilisation du zonage d’inclusion dans les plans officiels. Le zonage d’inclusion peut s’avérer un outil utile pour faciliter l’offre de logements abordables dans les zones généralement dotées de caractéristiques telles que des pressions liées à la croissance, une demande supérieure de logements et la disponibilité des transports en commun de niveau supérieur.

La Loi sur l’aménagement du territoire et le Règlement de l’Ontario 232/18 établissent les exigences législatives et réglementaires de mise en œuvre municipale du zonage d’inclusion, y compris le pouvoir pour les municipalités d’adopter des politiques de zonage d’inclusion dans les plans officiels et d’adopter des règlements municipaux relatifs au zonage d’inclusion. Au-delà des exigences minimales prescrites, les municipalités ont la souplesse et la discrétion nécessaires pour adapter leurs politiques relatives au zonage d’inclusion à leur contexte local. Actuellement, le règlement accorde aux municipalités le pouvoir discrétionnaire d’établir une période d’abordabilité, de déterminer le pourcentage total de logements à rendre abordable et d’élaborer une méthode pour fixer les prix et les loyers abordables des logements assujettis au zonage d’inclusion.

 

Proposition :

Les modifications proposées au Règlement de l’Ontario 232/18 créeraient une limite maximale du nombre de logements à rendre abordables, fixée à 5 % du nombre total de logements (ou à 5 % de la superficie de plancher maximale du total des logements, à l’exception des aires communes). Elles établiraient aussi une période maximale de 25 ans au cours de laquelle les logements abordables seraient tenus de rester abordables. Les modifications prescriraient également la méthode de détermination du prix ou du loyer le plus bas qui peut être exigé pour les logements assujettis au zonage d’inclusion, fixé à 80 % du prix moyen de revente des logements de propriétaires-occupants ou à 80 % du loyer moyen du marché des logements locatifs. Ces modifications proposées ne s'appliqueraient qu'aux terres situées à l'intérieur des ZPGSTC.

Les modifications proposées permettraient d’accroître la certitude quant aux coûts d’aménagement et d’uniformiser les exigences en matière de zonage d’inclusion dans l’ensemble de la province.

Le logement et les droits de la personne :

L’accès à un logement adéquat est un élément essentiel du sentiment de dignité, de sécurité et d’inclusion de la personne, et de sa capacité de contribuer au mieux-être de nos quartiers et de la société dans son ensemble[1]. Le droit international et le Code des droits de la personne affirment tous les deux l’importance du logement pour la dignité humaine, ainsi que son statut de droit de la personne. Le Canada a reconnu le caractère fondamental du droit à un logement adéquat en ratifiant le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels (PIDESC). L’article 11 du PIDESC reconnaît le droit de toute personne à un logement adéquat, dont l’importance et le lien à l’interdiction de la discrimination sous toutes ses formes ont été confirmés dans les rapports et énoncés subséquents des Nations Unies.

En Ontario, le Code inclut des mesures spécifiques de protection contre la discrimination en matière de logement, qui reconnaissent l’important rôle social qu’occupe le domicile. Toutes les facettes du droit au logement doivent être exercées sans discrimination[2].

Le domicile n’est pas uniquement un bien à gérer, mais l’espace dans lequel les personnes se créent une vie. Les locateurs et les promoteurs immobiliers jouent un rôle important dans l’économie ontarienne, mais ce rôle est assujetti aux restrictions prévues au Code, lesquelles assurent qu’on attribue au domicile une importance supérieure à sa seule valeur de produit.

La CODP reconnaît la réalité changeante du logement. Or, tout changement opéré demeure assujetti au Code, qui a préséance sur toutes les autres lois provinciales. Au cours des deux dernières décennies, la nature des marchés immobiliers a évolué de façon draconienne à mesure que de nouveaux acteurs, y compris des locateurs financiarisés, se sont mis à dominer le marché. Ces changements ont nui de façon disproportionnée aux personnes vulnérables, y compris les groupes protégés par le Code[3].

 

Le zonage d’inclusion et le droit au logement :

La CODP appuie les efforts déployés par le ministère des Affaires municipales et du Logement (MAML) en vue de normaliser les règles régissant le zonage d’inclusion et encourage fortement le MAML à articuler ces travaux sur le respect des droits de la personne. Selon la CODP, ces travaux sont une occasion de renforcer le zonage d’inclusion de façon à accroître l’accès au logement abordable permanent, surtout chez les locataires vulnérables généralement protégés par le Code. Par conséquent, la CODP recommande de n’apporter aucun changement qui aurait pour effet d’affaiblir les règles régissant le zonage d’inclusion.

L’approche actuelle exige que les municipalités élaborent des politiques/règlements municipaux en matière de zonage d’inclusion qui tiennent compte des besoins particuliers de leur collectivité. Ces besoins sont établis au moyen de consultations avec des parties prenantes et membres du public, et des études de faisabilité. Par exemple, la ville de Toronto a adopté une politique relative au zonage d'inclusion qui comprend des taux de mise de côté qui sont fondés sur le type d’immeuble et son emplacement, et sont appelés à augmenter progressivement. Dans le cas des copropriétés, les taux de mise de côté sont presque toujours supérieurs à 5 %, quel que soit l’emplacement, et augmentent progressivement. La définition d’« abordable » de la ville de Toronto est  fondée sur le revenu des ménages et le besoin de veiller à ce qu’aucun ménage ne consacre plus de 30 % de ses revenus au logement. Enfin, à Toronto, la période d’abordabilité a été établie à 99 ans, ce qui fait de la politique relative au zonage d’inclusion de la ville un instrument permanent.

 

Recommandations de la CODP

La CODP craint que les modifications proposées au Règl. de l’Ont. 232/18 limitent de façon significative la capacité des municipalités de mettre au point des cadres d’action fondés sur les besoins locaux. Fait encore plus préoccupant, les modifications proposées semblent menacer et affaiblir l’efficacité du zonage d’inclusion comme outil de création et de maintien de logements abordables à long terme au bénéfice des nombreux membres de la population ontarienne qui peinent à se loger.

Par conséquent, la CODP encourage fortement le MAML à inclure ce qui suit à ses modifications proposées et règles standardisées :

  • définition de l’abordabilité fondée sur le pourcentage de revenu du ménage (30 %) consacré au logement plutôt que sur un pourcentage de la valeur de revente des logements destinés à la vente ou du loyer du marché moyen des logements destinés à la location;
  • période d’abordabilité permanente, p. ex. 99 ans;
  • taux de mise de côté plus élevés, correspondant à ceux de la plupart des politiques relatives au zonage d’inclusion de l’Amérique du Nord, p. ex. 10 %[4].

Le renforcement des politiques relatives au zonage d’inclusion a le potentiel d’accroître l’accès au logement abordable, surtout chez les personnes à revenu faible qui font de façon disproportionnée partie des groupes protégés par le Code. Cette approche ira dans le sens de la protection du respect de la dignité et de la valeur égale de l’ensemble de la population ontarienne. Le fait d’affaiblir ou d’éliminer les politiques relatives au zonage d’inclusion aura l’effet contraire.

 


 

[1] CODP, Le droit au logement : Rapport de consultation sur les droits de la personne en matière de logements locatifs en Ontario, 2008, p. 8. La Cour d’appel du Québec a indiqué que le logement, encore davantage que l’emploi, est un besoin fondamental de l’ensemble des membres de la société. Voir Desroches c. Québec (Commission des droits de la personne), 1997, 30 CHRR D/345 (QC, CA).

[2] Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (Pheneus et une autre) c Fornella, 2018 QCTDP 3.

[3] Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach (New York : Routledge, 2016); Elvin Wyly et coll., « American Home: Predatory Mortgage Capital and Neighbourhood Spaces of Race and Class Exploitation in the United States », Georgrafiska Annal, vol. B88, n1 (2006), p. 105; Elvin Wyly et coll., « Cartographies of Race and Class: Mapping the Class-Monopoly Rents of American Subprime Mortgage Capital », Int J Urban Reg, vol. 33, n2 (2009), p. 332; Elvin Wyly et coll., « Gender, Age, and Race in Subprime America », Housing Policy Debate, vol. 21, n4 (2011), p. 529; Loretta Lees et Elvin Wyly, Gentrification (New York : Routledge, 2008); Raquel Rolnik, « Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights », Int J Urban Affairs, vol. 37, n3 (2013), p. 1058.

[4] Selon une étude de 2021 menée par le Grounded Solutions Network, la grande majorité des programmes relatifs au zonage d’inclusion ont un taux minimal de mise de côté d’au moins 10 % des logements.

Social Areas: 
Resource Type: 
Activity Type: 
Discrimination Type: 
Organizational responsibility: 

Mémoire de la CODP sur la Loi visant à accélérer la construction de plus de logements : Location avec option d’achat

9 décembre 2022

 

Mémoire de la CODP : Sollicitation de commentaires sur les accords de location avec option d'achat

La CODP salue les efforts déployés par le gouvernement pour affronter la crise du logement. À mesure que se poursuit la mise en œuvre du plan Accélérer la construction de plus de logements, nous devons nous assurer que les lois, les politiques, les programmes et les règlements municipaux relatifs au logement s’articulent autour du respect des droits de la personne. Cela inclut le respect des obligations de l’Ontario aux termes du Code des droits de la personne (Code) et la reconnaissance du droit au logement, tel qu’il est affirmé dans la Loi sur la stratégie nationale sur le logement.

 

Le logement et les droits de la personne :

L’accès à un logement adéquat est un élément essentiel du sentiment de dignité, de sécurité et d’inclusion de la personne, et de sa capacité de contribuer au mieux-être de nos quartiers et de la société dans son ensemble[1]. Le droit international et le Code des droits de la personne affirment tous les deux l’importance du logement pour la dignité humaine, ainsi que son statut de droit de la personne. Le Canada a reconnu le caractère fondamental du droit à un logement adéquat en ratifiant le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels (PIDESC). L’article 11 du PIDESC reconnaît le droit de toute personne à un logement adéquat, dont l’importance et le lien à l’interdiction de la discrimination sous toutes ses formes ont été confirmés dans les rapports et énoncés subséquents des Nations Unies.

En Ontario, le Code inclut des mesures spécifiques de protection contre la discrimination en matière de logement, qui reconnaissent l’important rôle social qu’occupe le domicile. Toutes les facettes du droit au logement doivent être exercées sans discrimination[2].

Le domicile n’est pas uniquement un bien à gérer, mais l’espace dans lequel les personnes se créent une vie. Les locateurs et les promoteurs immobiliers jouent un rôle important dans l’économie ontarienne, mais ce rôle est assujetti aux restrictions prévues au Code, lesquelles assurent qu’on attribue au domicile une importance supérieure à sa seule valeur de produit.

La CODP reconnaît la réalité changeante du logement. Or, tout changement opéré demeure assujetti au Code, qui a préséance sur toutes les autres lois provinciales. Au cours des deux dernières décennies, la nature des marchés immobiliers a évolué de façon draconienne à mesure que de nouveaux acteurs, y compris des locateurs financiarisés, se sont mis à dominer le marché. Ces changements ont nui de façon disproportionnée aux personnes vulnérables, y compris les groupes protégés par le Code[3].

 

Contexte des accords de location avec option d'achat :

Les accords de location avec option d'achat prennent généralement la forme d’une entente conclue entre un fournisseur de logements (propriétaire ou locateur, société de location avec option d'achat, etc.) et un client, dans le but que le client loue le domicile pendant une période de location définie et qu'il l'achète à la fin de la période de location.

Bien que les accords de location avec option d'achat puissent varier en fonction d'un ensemble de facteurs, ceux-ci exigent généralement que les clients paient des frais de location mensuels, ainsi qu'un montant supplémentaire en guise de mise de fonds pour l’achat de la propriété. À la fin de la période de location, si le client souhaite acheter la propriété, il peut utiliser la mise de fonds accumulée pour tenter d’obtenir l'approbation du prêt hypothécaire requis.

Les clients et les fournisseurs de logements qui ont conclu un accord de location avec option d'achat signent généralement deux contrats distincts. Le premier contrat est un contrat de location équivalent au contrat de location standard. Le second est un contrat de location avec option d'achat. Ce contrat permet aux parties de déterminer les détails de l'achat de la propriété à l’expiration du bail.

 

Proposition

Le gouvernement de l'Ontario a entrepris l’exploration du rôle que peut avoir le modèle de financement immobilier de location avec option d’achat sur l'accès au logement dans la province. À cette fin, le gouvernement a posé quatre questions (voir les réponses de la CODP ci-après).

 

Recommandations de la CODP

L’élaboration de programmes de location avec option d’achat devra impérativement tenir compte de l’important rôle social du domicile, que reconnaissent les mesures spécifiques de protection contre la discrimination en matière de logement prévues dans le Code. Tous les efforts possibles doivent être déployés sans discrimination afin d’offrir des voies novatrices d’accès à la propriété3.

Les accords de location avec option d’achat sont un outil puissant d’atténuation des décennies de discrimination en matière de logement qui ont empêché les groupes protégés par le Code de se constituer un patrimoine multigénérationnel.

 

Questions :

1. Pensez-vous que les accords de location avec option d'achat constituent un moyen viable de favoriser l'accessibilité au logement en Ontario?

Les groupes protégés par le Code affichent des taux faibles d’accession à la propriété. Jumelées au syndrome « pas dans ma cour », des décennies de discrimination en matière de logement exercée par les établissements de crédit, sociétés immobilières et locateurs ont eu pour effet d’ériger des barrières à la constitution d’un patrimoine multigénérationnel chez une variété de personnes et de groupes protégés par le Code.

À cette discrimination historique s’ajoutent des obstacles économiques à l’accès au logement qui nuisent tout particulièrement aux groupes protégés par le Code. Le Rapport du Groupe d'étude ontarien sur le logement abordable publié récemment par le gouvernement montre que la hausse des prix du logement au cours de la dernière décennie a fait s’écrouler le rêve de l’accession à la propriété de beaucoup d’Ontariennes et d’Ontariens. Bien que 73 % de la population canadienne soient propriétaires, ce pourcentage passe à 48 % chez les personnes noires et à 47 % chez les membres de la communauté LGBTQ (Statistique Canada étudie le pourcentage de propriétaires au sein d’autres populations, y compris les comunautés autochtones, qui se heurtent à un manque criant d’accès au logement). Chez les jeunes adultes, une étude de 2021 a montré que seulement 24 % des résidents de Toronto âgés de 30 à 39 ans étaient propriétaires.

La CODP appuie les efforts déployés par l’Ontario en vue de renforcer la capacité des locataires de se constituer un patrimoine intergénérationnel en concluant des accords de location avec option d’achat. L’accumulation de richesse par l’accession à la propriété peut aider à rompre le cycle de la pauvreté tout en favorisant la dignité et le bien-être. La CODP souligne le fait que la recommandation 41 du Rapport du Groupe d'étude ontarien sur le logement abordable appelle à « [f]inancer les projets pilotes qui créent des voies d’accession à la propriété novatrices pour les personnes noires, autochtones et marginalisées et les propriétaires de première génération » et que la recommandation 42 appelle à « [o]ffrir des garanties de prêt provinciales et fédérales pour les projets de logements voués à la location, de location abordable et de propriété abordable ».

 

2. Y a-t-il des obstacles à l'égard des accords de location avec option d'achat qui, selon vous, découragent les fournisseurs de ce type de logement?

La CODP encourage le MAML à fournir des mesures visant à inciter les fournisseurs de logements à conclure des accords de location avec option d’achat avec des membres de groupes protégés par le Code.  En raison de la discrimination en matière de logement, y compris ses effets sur la capacité de groupes protégés par le Code de faire l’acquisition de logements, les gouvernements, les fournisseurs de services et les fournisseurs de logements ont l’obligation aux termes du Code de prendre des mesures positives favorisant l’égalité matérielle[4]. Cela signifie que les organisations doivent s’employer à cerner les effets disproportionnés des lois, des politiques ou des systèmes sur les groupes vulnérables, et à y remédier de façon proactive[5].

Par conséquent, afin de résoudre des décennies de discrimination en matière de logement, la CODP recommande fortement que le MAML offre aux fournisseurs de logements le soutien et les incitatifs requis afin qu’ils comblent les écarts spécifiques en matière d’accession à la propriété qu’affichent les groupes protégés par le Code au moyen de la conclusion d’accords de location avec option d’achat. De tels accords en font bien plus que de simplement donner accès à un logement. L’accession à la propriété peut avoir des effets positifs sur la santé mentale en plus d’offrir un sentiment de sécurité et de dignité. Les politiques et programmes de location avec option d’achat devraient reposer sur des intentions clairement établies et avoir pour but explicite d’aider les groupes protégés par le Code.

 

3. Y a-t-il des problèmes avec les accords de location avec option d'achat existants qui font qu'il est difficile ou défavorable pour les clients, comme les locataires, de s'y engager?

Le manque de logements abordables, accessibles et convenables crée un obstacle social systémique à l’échelle de l’Ontario.  Par exemple, bon nombre de personnes handicapées et de familles s’occupant d’enfants handicapés ont de la difficulté à trouver et à conserver un logement accessible et abordable.

Parce que chaque personne a le droit à un traitement équitable en matière de logement, et ce, sans discrimination, il est crucial de faire clairement et en tout temps le lien entre les droits de la personne et les règlements municipaux, les politiques et les procédures qui régissent le logement, y compris les accords de location avec option d’achat. Les gestionnaires de services et fournisseurs de logements sont tenus aux termes du Code d’assurer l’accès au logement sans discrimination.

La CODP recommande que le MAML offre du soutien et des incitatifs afin d’appuyer les efforts déployés par les gestionnaires de services pour collaborer avec les communautés touchées en vue de conclure des accords de location avec option d’achat ciblés, adaptés aux groupes protégés par le Code comme les personnes handicapées. Cela doit inclure du soutien en matière d’accommodement des besoins et d’adaptation afin que les fournisseurs de logements puissent faire en sorte que les logements répondent aux besoins particuliers du groupe visé, par exemple qu’ils soient pleinement accessibles et qu’ils répondent aux besoins de la famille au fil du temps.  

 

4. Y a-t-il des mesures que le gouvernement pourrait envisager pour faciliter ces accords, comme les rendre plus viables pour les fournisseurs de logements, améliorer la protection des clients, sensibiliser le public à cette forme de propriété?

Les accords de location avec option d’achat sont un outil puissant de soutien aux groupes vulnérables et protégés par le Code afin qu’ils se constituent un patrimoine multigénérationnel et rompent le cycle de la pauvreté. La CODP recommande que le gouvernement conçoive tout particulièrement ces accords de façon à ce qu’ils ciblent les groupes protégés par le Code.

Les accords de location avec option d’achat qui sont conçus de façon à tenir compte des besoins uniques des groupes protégés par le Code pourraient inclure des mesures particulières pour les familles monoparentales, les femmes, les personnes autochtones et les nouveaux arrivants, entre autres groupes. La CODP recommande de collaborer avec les groupes protégés par le Code et leurs organisations pour élaborer des programmes spécifiques de location avec option d’achat. Cette mise à profit des partenariats communautaires aidera également à promouvoir les programmes mis en œuvre.

 


 

[1] CODP, Le droit au logement : Rapport de consultation sur les droits de la personne en matière de logements locatifs en Ontario, 2008, p. 8. La Cour d’appel du Québec a indiqué que le logement, encore davantage que l’emploi, est un besoin fondamental de l’ensemble des membres de la société. Voir Desroches c. Québec (Commission des droits de la personne), 1997, 30 CHRR D/345 (QC, CA).

[2] Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (Pheneus et une autre) c Fornella, 2018 QCTDP 3.

[3] Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach (New York : Routledge, 2016); Elvin Wyly et coll., « American Home: Predatory Mortgage Capital and Neighbourhood Spaces of Race and Class Exploitation in the United States », Georgrafiska Annal, vol. B88, n1 (2006), p. 105; Elvin Wyly et coll., « Cartographies of Race and Class: Mapping the Class-Monopoly Rents of American Subprime Mortgage Capital », Int J Urban Reg, vol. 33, n2 (2009), p. 332; Elvin Wyly et coll., « Gender, Age, and Race in Subprime America », Housing Policy Debate, vol. 21, n4 (2011), p. 529; Loretta Lees et Elvin Wyly, Gentrification (New York : Routledge, 2008); Raquel Rolnik, « Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights », Int J Urban Affairs, vol. 37, n3 (2013), p. 1058.

[4] Association of Ontario Midwives v Ontario, 2018 HRTO 1335, au par. 309, confirmé par l’appel auprès de la Cour d’appel de l’Ontario 2020 ONSC 2839.

[5] Association of Ontario Midwives, supra, au 309, Fraser c. Canada (Procureur général), 2020 CSC 28 (CanLII)

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Mémoire de la CODP : En plein essor et Déclaration de principes provinciale

30 décembre 2022

 

Mémoire de la CODP : En plein essor et Déclaration de principes provinciale

La CODP salue les efforts déployés par le gouvernement pour affronter la crise du logement. À mesure que se poursuit la mise en œuvre du plan Accélérer la construction de plus de logements, nous devons nous assurer que les lois, les politiques, les programmes et les règlements municipaux relatifs au logement s’articulent autour du respect des droits de la personne. Cela inclut le respect des obligations de l’Ontario aux termes du Code des droits de la personne (Code) et la reconnaissance du droit au logement, tel qu’il est affirmé dans la Loi sur la stratégie nationale sur le logement.

 

Droits de la personne et aménagement du territoire

Le Code des droits de la personne (Code) interdit la discrimination liée à cinq domaines sociaux, y compris le logement et les services, et fondée sur 17 motifs, dont l’âge, la race, la couleur, le handicap, l’état d’assisté social, le sexe, l’identité sexuelle et la croyance.

L’accès à un logement adéquat est un élément essentiel du sentiment de dignité, de sécurité et d’inclusion de la personne, et de sa capacité de contribuer au mieux-être de nos quartiers et sociétés[1]. Le droit international et le Code des droits de la personne affirment tous les deux l’importance du logement pour la dignité humaine, ainsi que son statut de droit de la personne. Le Canada a reconnu le caractère fondamental du droit à un logement adéquat en ratifiant le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels (PIDESC). L’article 11 du PIDESC reconnaît le droit de toute personne à un logement adéquat, dont l’importance et le lien à l’interdiction de la discrimination sous toutes ses formes ont été confirmés dans les rapports et énoncés subséquents des Nations Unies.

Beaucoup de groupes visés par les protections du Code sont particulièrement susceptibles de nécessiter un logement abordable ou un logement avec services de soutien, y compris dans des foyers de groupe, des maisons de chambres, des logements sociaux, ou d’autres formes de logement à loyer modique. Ces types de logements revêtent une importance particulière pour les nouveaux arrivants, les personnes handicapées, les bénéficiaires de l’aide sociale, les personnes racialisées, les personnes autochtones, les étudiants, les personnes âgées, les personnes transgenres, les femmes, les jeunes familles et les familles nombreuses ou monoparentales. Lorsqu’on restreint l’accès à diverses formes de logement dans le cadre de l’aménagement du territoire, par exemple en limitant leur nombre ou leur emplacement, on nuit de façon disproportionnée aux groupes visés par le Code.

En matière de logement, les municipalités sont régies par le Code en tant que fournisseurs de logements et en tant qu’organismes qui offrent des services et prennent des décisions ayant une incidence sur le logement dans leur collectivité. Les décisions en matière d’aménagement peuvent s’avérer discriminatoires si elles ciblent certaines personnes ou ont sur certaines personnes un effet disproportionné en raison d’un motif cité dans le Code, par exemple en excluant ou en limitant les logements abordables dans une collectivité ou un quartier particulier.

La Déclaration de principes provinciale de 2020 (DPP) et En plein essor : Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe (En plein essor) procurent aux municipalités des cadres d’action pour la prise de décisions d’aménagement du territoire qui correspondent aux circonstances et besoins locaux. La Loi sur l’aménagement du territoire et la DPP reconnaissent la place qu’occupent les droits de la personne dans le processus d’aménagement. Par conséquent, au moment de prendre ces décisions, les municipalités doivent veiller à ne pas enfreindre le Code[2].

Par exemple, les restrictions relatives à l’aménagement du territoire qui entraînent la concentration des logements pour personnes à faible revenu dans certains quartiers parce qu’il n’est pas possible d’aménager de tels logements ailleurs dans la municipalité peuvent mener à la stigmatisation de ces quartiers et, par le fait même, à l’exclusion sociale et à l’instabilité. En effet, les épiceries et les banques considèrent souvent que les quartiers « pauvres » sont des endroits où on ne fait pas de bonnes affaires. Cela a pour résultat d’ériger des obstacles additionnels à la sécurité alimentaire et au bien-être financier pour les résidents de ces quartiers.

L’aménagement judicieux du territoire crée des occasions de promouvoir l’inclusivité et favorise la création de quartiers accueillants et non discriminatoires, qui appuient le droit à un logement adéquat.

 

Proposition

La DPP et En plein essor fournissent une orientation stratégique globale, intégrée et pangouvernementale sur les questions d’aménagement du territoire.

Le gouvernement suggère d’intégrer la DPP et le plan En plein essor dans un nouveau document de politique d’aménagement du territoire à l’échelle de la province qui, selon lui, permettrait de :

  • tirer parti des politiques en faveur du logement des deux documents stratégiques
  • supprimer ou rationaliser les politiques qui entraînent des dédoublements, des retards ou des charges dans l’aménagement de logements
  • s’assurer que des outils essentiels de gestion de la croissance et d’aménagement sont disponibles au besoin dans toute la province afin d’augmenter l’offre de logements et de prendre en charge une variété d’options de logement
  • continuer de protéger l’environnement, le patrimoine culturel, et la santé et la sécurité publiques
  • veiller à favoriser la croissance au moyen de la quantité et de la combinaison appropriées d’installations communautaires.

 

Questions :

1. Que pensez-vous des éléments principaux proposés à inclure dans un document de politique rationalisé d’aménagement du territoire à l’échelle de la province? 

Comme l’indiquaient les mémoires précédents de la CODP sur la DPP, la CODP invite le MAML à reconnaître que les documents de politique d’aménagement du territoire  peuvent avoir des répercussions sur les droits relatifs au logement des personnes ayant besoin d’un logement abordable comme une place dans des foyers de groupe, résidences pour personnes âgées, refuges, maisons de chambres et logements sociaux.

L’impact considérable et disproportionné que peuvent avoir les restrictions relatives à l’aménagement de logements abordables sur les groupes protégés par le Code signifie que les décisions prises en matière d’aménagement du territoire font intervenir les protections assurées par le Code. La CODP encourage fortement le MAML à indiquer clairement que la protection des droits de la personne, y compris le droit à un logement abordable, adéquat et accessible, est un élément fondamental du nouveau document de politique d’aménagement du territoire. En incluant une telle affirmation dans le préambule du document, la province affirmerait dès le départ qu'elle reconnaît l'impact

que la réglementation relative à l'aménagement du territoire peut avoir sur les droits de la personne. Elle indiquerait également que la protection des droits de la personne est un objectif provincial clé qui contribue à l'amélioration de la qualité de vie de la population ontarienne. Exprimer clairement cette perspective va dans le sens de l'objet du Code, qui, entre autres, est de reconnaître la dignité et la valeur de toutes les personnes.

 

2. Quelles politiques d’aménagement du territoire le gouvernement devrait-il utiliser pour augmenter l’offre de logements et favoriser la diversité des types de logements?

La CODP reconnaît la réalité changeante du paysage du logement. Or, tout changement opéré est assujetti au Code, qui a préséance sur toutes les autres lois provinciales. Au cours des deux dernières décennies, la nature des marchés immobiliers a évolué de façon draconienne à mesure que de nouveaux acteurs, y compris des locateurs financiarisés, se sont mis à dominer le marché. Ces changements ont nui de façon disproportionnée aux personnes vulnérables, y compris les groupes protégés par le Code. De nouveaux outils sont requis dans ce contexte pour assurer l’aménagement de nouveaux logements abordables[3].

L’article 1.4.3 de la DPP actuelle indique ce qui suit :

  • Les offices d’aménagement doivent fournir la diversité et l’éventail d’options de logement nécessaires pour répondre aux besoins prévus de logements abordables, fondés sur le marché, des résidents actuels et futurs de la zone de marché régionale en prenant les mesures suivantes :
    • a) établir et mettre en œuvre des objectifs minimaux pour la fourniture de logements abordables aux ménages à revenu faible et modéré et qui respectent les plans de logement et de lutte contre l’itinérance pertinents;
    • b) permettre et faciliter : 1) toutes les options de logement nécessaires pour répondre aux besoins sociaux, économiques et en matière de santé et de bien-être des résidents actuels et futurs, y compris aux besoins particuliers ainsi qu’aux besoins découlant des changements démographiques et des occasions d’emploi; 2.) tous les types de densification résidentielle, y compris les logements résidentiels supplémentaires, et de réaménagement en conformité avec la politique.

La CODP recommande non seulement d’honorer les engagements pris à l’article 1.4.3, mais aussi de les renforcer au moyen de cibles relatives au logement abordable et d’exigences de zonage d’inclusion qui ont été établies par la province et intègrent les éléments suivants :

  • définition de l’abordabilité fondée sur le pourcentage de revenu du ménage du locataire (30 %) consacré au logement[4] plutôt que sur un pourcentage de la valeur moyenne de revente des logements destinés à la vente ou du loyer du marché moyen des logements destinés à la location
  • période d’abordabilité permanente, p. ex. 99 ans
  • accessibilité du logement
  • taux de mise de côté plus élevés, correspondant à ceux de la plupart des politiques relatives au zonage d’inclusion de l’Amérique du Nord, p. ex. 10 %[5].

 

3. Comment le gouvernement devrait-il rationaliser davantage la politique d’aménagement du territoire afin d’augmenter l’offre de logements?

Pour obtenir la combinaison appropriée de types de logements, la CODP invite le MAML à établir et à mettre en application des cibles provinciales d’aménagement de logements abordables, et de cerner, d’éviter et d’éliminer les obstacles au logement accessible.  

La CODP présente plusieurs principes de droit de la personne en lien avec le logement dans son guide Dans la zone : Logement, droits de la personne et planification municipale. Elle invite le gouvernement à appliquer ces principes dans le but de rationaliser les processus d’approbation et d’accroître l’offre et la variété de logements stables, sûrs et abordables en Ontario.

En particulier, la CODP invite le gouvernement à veiller à ce que, pendant qu’il conçoit et met en œuvre un document de politique d’aménagement du territoire révisé :

  • chaque personne ait le droit de vivre dans la collectivité de son choix sans discrimination
  • les collectivités offrent une variété d’options en matière de logements à l’intention des personnes et groupes de toutes les catégories de revenu (y compris des logements abordables à loyer basé sur le revenu, et non seulement à loyer du marché) et prennent des décisions en matière de logement qui ont pour effet d’accroître l’offre et la variété de logements abordables, accessibles et avec services de soutien dans l’ensemble des quartiers et secteurs, y compris l’aménagement de logements secondaires et d’autres formes de logements
  • l’aménagement de logements repose sur une conception universelle qui les rend accessibles aux personnes handicapées, familles avec de jeunes enfants et  personnes âgées, visitables par ces personnes et adaptables
  • aucune personne ne se heurte à de la discrimination en matière de participation aux décisions touchant le logement
  • les décisions touchant le logement ne ciblent ou n’affectent pas défavorablement les groupes protégés par le Code et les personnes en situation de pauvreté (c’est-à-dire n’entraînent pas l’expulsion de personnes qui deviendront itinérantes, ne créent pas de nouveaux obstacles, ne limitent pas davantage l’offre de logements, ne prévoient pas d’échéances pour les exigences relatives à l’aménagement de logements abordables)
  • les décisions prises relativement aux projets de réfection, de démolition, de conversion et de rénovation de logements tiennent compte de leurs effets néfastes possibles et protègent dans la mesure du possible les droits de maintien dans les lieux et autres droits économiques, sociaux et culturels des résidents actuels.

 

4. Quels concepts de politique de la Déclaration de principes provinciale et du plan En plein essor sont utiles pour s’assurer que l’offre et la combinaison de logements sont suffisantes et lesquels de ces concepts devraient être inclus dans le nouveau document de politique? 

Le Code a préséance sur toutes les autres lois en Ontario, y compris la Loi sur l’aménagement du territoire et la Loi sur les zones de croissance. Par conséquent, l’article 4.4 de la DPP actuelle indique ce qui suit :

  • La Déclaration de principes provinciale doit être mise en œuvre dans le respect du Code des droits de la personne de l’Ontario et de la Charte canadienne des droits et libertés.

La CODP invite le MAML à conserver l’article 4.4 dans tout document de politique d’aménagement du territoire subséquent.

Dans En plein essor, le gouvernement s’engage à :

  •  favoriser une combinaison d’options de logement, notamment les unités d’habitation résidentielles supplémentaires et les logements abordables, qui conviennent à l’ensemble des ménages, peu importe leur taille, leurs revenus ou l’âge de leurs membres.

La CODP invite le MAML à renforcer son engagement en :

  • adoptant une définition de l’abordabilité fondée sur le pourcentage de revenu du ménage (30 %) consacré au logement plutôt que sur un pourcentage de la valeur moyenne de revente des logements destinés à la vente ou du loyer du marché moyen des logements destinés à la location
  • s’assurant que la période d’abordabilité est permanente, p. ex. 99 ans
  • exigeant que le logement soit accessible.

Dans En plein essor, le gouvernement s’engage également à :

  • soutenir l’édification de collectivités complètes conçues pour favoriser un mode de vie sain et actif et pour répondre aux besoins quotidiens des résidents pendant toute leur vie.

La CODP invite le MAML à renforcer cet énoncé en l’accompagnant d’engagements précis concernant l’accessibilité. Tous les paliers de gouvernement, les planificateurs communautaires et les promoteurs immobiliers doivent favoriser le respect des droits des personnes handicapées en encourageant la conception universelle pour toutes les nouvelles constructions de logements. La « conception universelle » favorise l’aménagement de logements accessibles et adaptables, pas seulement pour les personnes handicapées, mais pour tout le monde. La conception universelle permet aux gens de vieillir avec dignité – chez eux, dans leur quartier – sans devoir procéder à des réfections coûteuses, se trouver un nouveau logement ou s’installer dans un foyer de soins en établissement.

 


[1] CODP, Le droit au logement : Rapport de consultation sur les droits de la personne en matière de logements locatifs en Ontario, 2008, p. 8. La Cour d’appel du Québec a indiqué que le logement, encore davantage que l’emploi, est un besoin fondamental de l’ensemble des membres de la société. Voir Desroches c. Québec (Commission des droits de la personne), 1997, 30 CHRR D/345 (QC, CA).

[2] Voir le rapport de la CODP intitulé Dans la zone : Logement, droits de la personne et planification municipale.

[3] Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach (New York : Routledge, 2016);  Elvin Wyly et coll., « American Home: Predatory Mortgage Capital and Neighbourhood Spaces of Race and Class Exploitation in the United States », Georgrafiska Annal, vol. B88, no 1 (2006), p. 105;  Elvin Wyly et coll., « Cartographies of Race and Class: Mapping the Class-Monopoly Rents of American Subprime Mortgage Capital », Int J Urban Reg, vol. 33, no 2 (2009), p. 332; Elvin Wyly et coll., « Gender, Age, and Race in Subprime America », Housing Policy Debate, vol. 21, no 4 (2011), p. 529; Loretta Lees et Elvin Wyly, Gentrification (New York : Routledge, 2008); Raquel Rolnik, « Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights », Int J Urban Affairs, vol. 37, no 3 (2013), p. 1058.  

[4] Voir la définition de logement abordable de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ici.

[5] Selon une étude de 2021 menée par le Grounded Solutions Network, la grande majorité des programmes relatifs au zonage d’inclusion ont un taux minimal de mise de côté d’au moins 10 % des logements.